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Hypotheken: Schöne Aussichten

Hypotheken sind derzeit so günstig wie noch nie. Dennoch gehen viele Wohnträume nicht so rasch in Erfüllung, weil heute im Finanzierungsbereich strenge Auflagen gelten.

Ist Eigenkapital und ein sicheres Einkommen vorhanden, kann der Traum vom Eigenheim wahr werden.
Ist Eigenkapital und ein sicheres Einkommen vorhanden, kann der Traum vom Eigenheim wahr werden.

Für viele Schweizer Haushalte ist der Traum vom Eigenheim zum Greifen nah: Letztes Jahr sind in der ganzen Schweiz rund 50 000 neue Wohnungen realisiert worden, darunter viele Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Hinzu kommt je nach Region ein ansehnliches Angebot an bestehenden Eigenheimen, die auf dem Markt zum Kauf angeboten werden. Nebst all dem beflügeln auch die tiefen Hypothekarzinsen die Nachfrage nach Wohneigentum: Hypotheken von Banken, Versicherungen oder Online-Anbietern gibt es zwar nicht gerade umsonst, aber heute doch zu Tiefstzinsen, die man sich früher kaum vorstellen konnte: Sogenannte Libor-Hypotheken, die sich nach den offiziellen Referenzzinsen auf dem Geldmarkt richten, sind zu Zinsen von 0,8 bis 1,3 Prozent im Angebot. In den letzten zwei bis drei Jahren sind auch längerfristige Festhypotheken noch einmal günstiger geworden.

Trotz der letzten Senkung der Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den negativen Bereich werden die Hypothekarzinsen aber kaum noch weiter fallen. Dies bestätigt Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Aktivprodukte bei Raiffeisen Schweiz: «Die letzte SNB-Leitzinsanpassung hat die Hypothekarzinsen bei Raiffeisen nicht wesentlich verändert.» Das hat, etwas vereinfacht gesagt, damit zu tun, dass die Banken in der Praxis kaum Kapitalgeber finden, die ihnen Geld zu negativen Zinssätzen zur Verfügung stellen. Ausserdem müssen die Banken die Zinsrisiken ihrer Geldausleihungen absichern, was ihnen zusätzliche Kosten beschert. Damit dürften die Zinsen für Hypotheken nun wirklich einen unteren Plafond erreicht haben.

Die finanzielle Tragbarkeit
Um Wohneigentümer zu werden, sind allerdings zuerst einige Hürden in Sachen Eigenkapital und Einkommen zu nehmen. Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss zunächst Rechenschaft über ein sicheres Einkommen ablegen können. Der beantragte Kredit soll ja auf lange Sicht tragbar sein, deshalb gilt folgende «goldene» Regel: Die voraussichtlichen Fixkosten eines Hauses oder einer Eigentumswohnung dürfen nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens ausmachen. Als sichere Einkünfte eingestuft werden der Bruttolohn, zusätzlich der 13. Monatslohn und allfällige regelmässige Gratifikationen. Bei Doppelverdienern können beide Löhne angerechnet werden, soweit ein Paar Solidarschuldnerschaft vereinbart hat (d.h. beide Kreditnehmer haften gemeinsam für das Darlehen).

Die genannten Fixkosten setzen sich vor allem aus den Hypothekarzinsen, den Kreditamortisationen und den Nebenkosten zusammen. Bei den Zinsen setzt man nicht die aktuellen Zinssätze ein, sondern einen längerfristigen, kalkulatorischen Zins von fünf Prozent. Bei den Nebenkosten gilt ein Budget von einem Prozent als realistisch (in Relation zum Kaufpreis). In der Konsequenz ergeben sich wesentlich höhere Kosten, als man aufgrund der tiefen Zinsen vermuten würde. Weil im langfristigen Trend die Haus- und Wohnungspreise stärker gestiegen sind als die Einkommen der Schweizer Haushalte, sind die Hürden für einen Kauf heute etwas höher als beispielsweise vor fünf oder zehn Jahren. Die Bestimmungen der Tragbarkeitsrechnung haben sich noch verschärft, weil die Bankiervereinigung ihre Mindeststandards für Hypotheken angepasst hat: Seit dem 1. September 2014 muss die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Amortisationswertes reduziert werden (früher nach 20 Jahren). Neu sind auch keine Aufschübe oder Ausnahmen mehr möglich. «Die verkürzte Amortisationsfrist von 15 Jahren hat massive Auswirkungen auf die Tragbarkeitsrechnung einer Finanzierung», betont Alexander Ocker von Raiffeisen Schweiz. Um die «goldene» Regel bei der Tragbarkeit zu erfüllen, muss heute ein höheres Einkommen als vor dieser Änderung ausgewiesen werden.

«Echtes» Eigenkapital
Eine weitere «goldene Regel» bezieht sich auf das notwendige Eigenkapital: Die übliche Aufteilung sieht vor, dass 80 Prozent des Kaufpreises über die Hypothek der Bank finanziert werden, während der Käufer einen Anteil von 20 Prozent eigenen Mitteln einbringen muss. Mindestens zehn Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft dürfen nicht aus Guthaben der 2. Säule entnommen werden. Es müssen also mindestens zehn Prozent «echte» Eigenmittel vorausgesetzt sein. Anrechenbar sind grundsätzlich eigene Sparguthaben, liquide Mittel, Guthaben der Säule 3a oder 3b oder Wertschriften, die verkauft werden können. Darlehen von Verwandten und Freunden gelten in der Regel nicht als Eigenkapital, sondern im Gegenteil wie ein Bankdarlehen als Fremdkapital. Ein «Zustupf» aus der Verwandtschaft ist nur dann als «echtes» Eigenkapital anrechenbar, wenn es sich um Geld handelt, das weder zurückbezahlt noch verzinst werden muss. Insofern sind aber Erbvorbezüge oder Schenkungen als Eigenkapital einzustufen.

Alexander Ocker,
Raiffeisen Schweiz
Alexander Ocker,
Raiffeisen Schweiz

«Die Nachfrage für Laufzeiten von fünf, acht, zehn oder noch mehr Jahren hat zuletzt nochmals zugenommen.»

Gemeinsam mit dem Kundenberater der Bank gilt es, die finanziellen Möglichkeiten genauer auszuloten und zu klären, welches Objekt zu welchem Preis infrage kommt. Wer in jungen Jahren noch nicht über die nötigen eigenen Mittel verfügt, sollte ein Sparziel definieren und planmässig Vermögen aufbauen, zum Beispiel über Einzahlungen auf ein Säule-3a-Konto einer Bank oder einen Sparplan mit Wertschriften. Für jede Eigenheimfinanzierung ist es essenziell, gewisse Eckpunkte vorneweg zu definieren: Dies hat vor allem mit dem individuellen Profil eines Kunden zu tun, konkret mit seiner Risikofähigkeit und –bereitschaft. Ein Beispiel: Eine Familie, die wegen ihrer finanziellen Lage und ihrer Lebensplanung auf ein klares und fixes Budget angewiesen ist, wird anders disponieren als ein allein stehender, gut situierter Single. Laut Experte Alexander Ocker von Raiffeisen können folgende Fragen helfen, um das eigene Risikoprofil zu bestimmen:

  • Welches sind die bereits bekannten (aktuellen oder zukünftigen) fixen Verpflichtungen, zum Beispiel Ausgaben für Schule bzw. Studium der Kinder? Wie ändern sich diese in den nächsten Jahren?
  • Ist die Kundschaft entsprechend auf eine möglichst gleichbleibende Zinsbelastung angewiesen?
  • Ist damit zu rechnen, dass aufgrund der Arbeitsmarktsituation ein Umzug und dadurch der Verkauf der Liegenschaft in Betracht gezogen werden muss?
  • Wie schätzt die Kundschaft die Entwicklung der Zinssätze ein?

Strategisch von grosser Bedeutung ist schliesslich die Frage, welche Hypotheken man aufnimmt oder für welchen Mix an Hypotheken man sich entscheidet. Wer in den letzten Jahren auf Libor-Hypotheken setzte, profitierte am meisten vom Tiefzinsumfeld. Libor steht für London Interbank offered Rate – dabei handelt es sich um einen wichtigen Referenzzins für den Geldverkehr zwischen Banken. Der offizielle Libor verharrte schon länger bei fast null Prozent und ist im Zug der neusten Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den negativen Bereich gefallen. Die meisten Kreditverträge und Geschäftsbedingungen sind allerdings so formuliert, dass keine Kredite auf der Basis von negativen Referenzzinsen möglich sind. Die Schuldner zahlen bei den Libor-Finanzierungen also im Minimum die Marge, die die Bank für Verwaltung, Risiko und Gewinn kalkuliert. Die Marge liegt je nach Kunde und je nach Objekt meist bei etwa 0,8 bis 1,3 Prozent.

Libor- oder Festhypothek?

Objektiv betrachtet spricht der fehlende Schutz bei Zinsschwankungen gegen Libor-Produkte. Sofern sich die Geldpolitik ändert und die Verhältnisse auf dem Geldmarkt rasch drehen, können Libor-Hypotheken in kurzer Frist sehr teuer werden. Sie sind also nur dann empfehlenswert, wenn der Kunde die aktuelle Entwicklung sehr aufmerksam verfolgt oder eine spezielle Überwachung einrichtet. Im Gegensatz dazu ist die Budgetsicherheit das wichtigste Pro-Argument, das für Festhypotheken spricht. Der Zins bleibt über die gesamte Vertragsdauer fix.
Festhypotheken sind also im Prinzip das Gleiche wie eine Versicherung. Doch nirgendwo in der Finanzwelt gibt es Sicherheit umsonst – für jedes zusätzliche Jahr Vertragsdauer verlangen die Banken einen etwas höheren Zins. Festhypotheken sind vor allem deshalb populär, weil man sich heute bei einem relativ tiefen Zinsniveau für längere Zeit «einloggen» kann. Alexander Ocker von Raiffeisen Schweiz stellt fest: «Die Nachfrage für Laufzeiten von fünf, acht, zehn oder noch mehr Jahren hat zuletzt nochmals zugenommen.» Gerade bei sehr langer Vertragsdauer ist daran zu denken, dass sich die Lebensumstände ändern können (Ortswechsel, Scheidung, Krankheit etc.). Nebst dem Zins einer Hypothek ist daher immer auch auf das sogenannte «Kleingedruckte» zu achten. Im Falle eines Falles regeln die Geschäftsbedingungen, ob und unter welchen Konditionen eine ausserordentliche Kündigung einer Festhypothek möglich ist.

 

Text: Jürg Zulliger
aus: Das Einfamilienhaus

 
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