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Grundbegriffe rund um die Eigenheimfinanzierung

Ein eigenes Haus zu bauen oder zu kaufen, ist für viele die Erfüllung eines Lebenstraumes. Da nur die wenigsten Menschen die Kauf- oder Baukosten für ein Haus oder auch einer eigenen Wohnung aus dem Ersparten bezahlen können, sollte als erster Schritt die Finanzierung abgeklärt werden. In diesem Glossar sind die wichtigsten Grundbegriffe rund um die Eigenheimfinanzierung zusammengefasst.

Finanzierung Eigenheim Glossar

Baukredit

Bei Neu- oder Umbauten bieten die Banken sogenannte Baukredite an. Dabei handelt es sich um ein Kontokorrentkonto mit einer bestimmten Limite, das für die Abwicklung der Zahlungen dient. Der Zins für einen Baukredit liegt in der Regel höher als für eine normale Hypothek. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird der Kredit konsolidiert, d.h. in eine normale, zinsgünstigere Hypothek umgewandelt. Heute sind auch sogenannte Bauhypotheken möglich. Das heisst, der Baukredit wird als Libor- und/oder Festzinshypothek in Tranchen und nach Baufortschritt ausbezahlt. Eine Bauhypothek ist günstiger als der klassische Baukredit, weil keine Kreditkommission geschuldet ist.

Belehnungswert

Damit bezeichnen die Banken den Wert von Kreditsicherheiten. Dazu gehören Immobilien (Häuser, Grundstücke) sowie Wertpapiere. Der Belehnungswert drückt die wahrscheinliche Höhe aus, zu welcher die Sicherheiten auch langfristig zu jedem beliebigen Termin ausgelöst werden können. Bei selbst genutztem Wohneigentum liegt der Belehnungswert meist bei etwa 80 Prozent des Kaufpreises. Eine Bank ist unter diesen Voraussetzungen bereit, 80 Prozent des Wertes über eine Hypothek zu finanzieren. Sofern sich die Qualität des Objekts zum Beispiel durch die Alterung des Gebäudes verschlechtert hat, kann die Bank den Belehnungswert reduzieren oder von Anfang an tiefer ansetzen. Belehnungen über 80 Prozent sind mit entsprechenden Zusatzsicherheiten möglich. Beispiele von Zusatzsicherheiten: Verpfändung von Pensionskassenguthaben, Vorsorgeguthaben 3a und 3b und kurante Wertschriften.

Eigenkapital

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung ist auf ein Verhältnis Eigen- und Fremdkapital von 20:80 zu achten. Die Bank steuert also bei einem Kauf oder Neubau meist 80 Prozent durch eine Hypothek bei, während der Käufer selbst über mindestens 20 Prozent eigene Mittel verfügen muss. Als Eigenkapital anrechenbar sind vor allem persönliche Sparguthaben und Wertschriften, die veräussert werden können.

Grundsätzlich können auch Guthaben angerechnet werden, die als Vorbezug aus der eigenen Pensionskasse stammen. Seit 1. Juli 2012 müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises oder der Anlagekosten aus Eigenmitteln stammen, welche nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Der Käufer muss also so oder so mindestens 10 Prozent «echte» Eigenmittel für einen Immobilienkauf verfügbar haben.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert von Wohnungen und Häusern muss als fiktives Einkommen versteuert werden. Die Begründung dafür lautet, dass jede Immobilie auch vermietet werden könnte und so steuerbare Einnahmen entstehen würden. Die Eigenmietwerte werden nach den gesetzlichen Bestimmungen und Formeln im jeweiligen Kanton ermittelt; sie liegen meist bei 60 bis 90 Prozent der Verkehrswerte der Liegenschaften. Damit soll zugleich eine gewisse Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern angestrebt werden. Eigentümer dürfen vom Eigenmietwert die Schuldzinsen für Hypotheken und den Gebäudeunterhalt abziehen.

Elektronisches Grundbuch

Das Grundbuch wird heute in den meisten Kantonen elektronisch geführt. Damit wird auch der Weg frei für den elektronischen Geschäftsverkehr. Mittelfristig ist die elektronische öffentliche Beurkundung vorgesehen (zum Beispiel für den Kauf von Immobilien bzw. Grundstücken). Die elektronische öffentliche Beurkundung ist der Papierform ebenbürtig. Die Umstellung wird allerdings noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Familiendarlehen

Dieses Darlehen wird von verwandten oder bekannten Privatpersonen gewährt. Es wird vor allem dann in Anspruch genommen, wenn die Bauherrschaft die vom kreditgebenden Institut geforderte Eigenkapitalquote von mindestens 20 % nicht aufbringen kann oder der Hypothekarnehmer eine 2. Hypothek mit Rückzahlungspflicht vermeiden will. Es empfiehlt sich allerdings, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen. Darin sollte zumindest die Höhe des gewährten Darlehens, die Tilgungsart, Zins und Zinsanpassung festgelegt werden.

Finanzierungsplan

Beinhaltet ausführliche Angaben zu sämtlichen Erwerbs- resp. Baukosten sowie die Auflistung sämtlicher zur Verfügung stehender Mittel aus Fremd- und Eigenkapital. Ein guter Finanzierungsplan zeigt dem Bauherrn im Prinzip eine mittel- bis langfristige finanzielle Kalkulation und berücksichtigt auch anfallende Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Haus sowie die künftige Amortisation des Kredits.

Die laufende Belastung für ein Eigenheim sollte ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei hohen Einkommen ist eine grössere Belastung möglich. Eine solide Eigenheimfinanzierung muss immer langfristig ausgerichtet sein, damit allfällige Zinser­höhungen oder unvorhergesehene Ausgaben aufgefangen werden können.

Fremdkapital

In der Regel setzt sich eine Bau- oder Kauffinanzierung aus Eigen- und Fremdkapital zusammen. Beim Fremdkapital handelt es sich um finanzielle Mittel, die dem Bauherrn von dritter Seite (z. B. von einem Kreditinstitut) gewährt werden.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gibt u. a. Auskunft über die Grundstücksfläche, den Eigentümer, die Belastungen des Grundstücks, Durchfahrts- und Wegrechte usw. Er ist beim Grundbuchamt (Einverständnis des Eigentümers notwendig) oder direkt beim Verkäufer erhältlich.

Haushaltsrechnung

Mit ihr werden alle Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmer-Haushaltes pro Monat detailliert aufgelistet. In der Rechnung sollten nicht nur regelmässige Kosten wie Zinsen für Hypotheken, Kreditamortisationen fürs ganze Jahr, Stromrechnung, Versicherungsprämien etc., sondern auch unregelmässige Kosten oder unvorhergesehene Ausgaben budgetiert werden (Ferien, Hausreparaturen, Zahnarzt). Die Haushaltsrechnung gibt zuverlässig Auskunft darüber, ob ein Hauskredit gut tragbar ist oder auf welchem Weg sich das Budget anpassen lässt.

Kosten Eigenheim

Jährlich fallen folgende Kosten an: Hypothekarzinsen, Amortisationen (innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf höchstens noch zwei Drittel des Eigenheimwertes) sowie Neben- und Unterhaltskosten (z. B. Heizung, Strom, Gas, Unterhalt, Garten, Versicherungsprämien usw.). Für Stockwerkeigentümer fallen ein Teil dieser Kosten in Form von Zahlungen in das Betriebskostenkonto und in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft an. Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert. Wer in Sachen Kosten und Budget auf der sicheren Seite sein will, sollte sich einer bewährten Faustregel bedienen: Wenn man auch die längerfristigen Unterhalts- und Renovationskosten berücksichtigt und einen längerfristigen Durchschnittszins für Hypotheken annimmt, liegen die Kosten höher als man zu Beginn annimmt. Gemäss dieser Faustregel kostet eine Immobilie im Lauf der Zeit rund fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises oder der Erstellungskosten inklusive Land.

Kreditwürdigkeit

Dazu gehört seitens der Bank der Einblick in die Vermögens- und Einkommenssituation eines potentiellen Kreditnehmers sowie in den Bestand von anderweitigen Schulden. Nicht zuletzt spielen auch die frühere Rückzahlungs- resp. Zahlungsmoral eine grosse Rolle.

Online Hypothek

In den letzten Jahren sind mehrere Anbieter und Banken dazu übergegangen, Immobilienfinanzierungen nicht mehr allein über Filialnetze, Niederlassungen oder Finanzbroker zu vertreiben, sondern setzen auch auf das Internet als Vertriebskanal. Für die Kunden hat dies den Vorteil, dass sie sich jederzeit und von zuhause aus über Finanzierungsangebote informieren können. Heute ist auch der verbindliche Abschluss einer Immobilienfinanzierung über das Internet möglich. Sobald ein Kontakt hergestellt und eine be­stimmte Hypothek abgeschlossen ist, sind meist aber noch genauere Unterlagen auf konventionellem Weg einzureichen (Dossiers zum Kunden und zum Objekt, Überprüfung der Angaben durch die Bank etc.). Als Sicherheit für den Kredit sind unverändert Schuldbriefe mit der entsprechenden Grundpfandsicherheit notwendig. Neu können aber auch die Schuldbriefe seit 2012 in elektronischer Form erstellt und bewirtschaftet werden (–> Registerschuldbrief).

Pensionskasse: 2. Säule

Um die Finanzierung von Eigenheimen zu erleichtern, kann man seit den 1990-er-Jahren Mittel aus der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge (3. Säule) einsetzen. Infrage kommen die Mittel grundsätzlich für Kauf, Bau, Umbau oder die Amortisationen von Hypotheken. Vorausgesetzt, es handelt sich immer um selbst genutztes Wohneigentum.

Man unterscheidet zwischen Verpfändung und Auszahlung. Mit der Verpfändung können Sie gegenüber der Bank Vorsorgeguthaben als Sicherheit verpfänden. So reduziert sich der Bedarf an Eigenkapital. Beispiel: Die Bank verlangt einen Anteil von 100 000 Franken eigenen Mitteln, Sie haben aber nur 50 000 Franken verfügbar. Sie können die Anforderungen erfüllen, wenn Sie dafür 50 000 Franken Vorsorgeguthaben verpfänden.

Bei der Auszahlung wird das verfügbare Freizügigkeitskapital von der Pensionskasse ausbezahlt und begleicht damit direkt einen Teil des Kaufpreises; Sie haben gewissermassen mehr «flüssige» Mittel. Das ausbezahlte Kapital muss versteuert werden. Für diesen Vorbezug muss man in der Lage sein, die entstehende Vorsorgelücke durch private Vorsorge auszugleichen. Ein Vorbezug ist ausserdem mit einer im Grundbuch eingetragenen «Veräusserungsbeschränkung nach BVG» verbunden. Seit 2012 darf aber nur maximal die Hälfte des benötigten Eigenkapitals auf diesem Weg beschafft werden.

Registerschuldbrief

Seit der ZGB-Revision von 2012 müssen Schuldbriefe nicht mehr zwingend in Papierform erstellt und bewirtschaftet werden. Dies vereinfacht den ganzen Geschäftsverkehr, insbesondere zwischen Banken, Grundbuchämtern und Grundeigentümern. Für Eigentümer entfällt zum Beispiel das nicht zu unterschätzende Risiko, dass physisch vorhandene Schuldbriefe verloren gehen können. Seit 2012 ist es zu bescheidenen Kosten auch möglich, konventionelle Schuldbriefe von früher in Registerschuldbriefe umzuwandeln.

Schätzung

Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft durch ein System (Hedonische Bewertung) oder einen Experten (Expertenschätzung = klassische Schätzung). Eine Schätzung hilft massgeblich mit, den Marktwert einer Liegenschaft zu ermitteln. Sie wird bei bevorstehendem Kauf/Verkauf, bei der Gewährung einer Hypothek, bei Erbteilung oder Erbvorbezug, bei Güter- und erbrechtlichen Auseinandersetzungen, bei Trennungen/Scheidungen und bei Gewährung von Wohn- und Nutzniessungsrechten durchgeführt.

Schuldbrief

Der Schuldbrief ist das häufigste Sicherungsmittel für eine Finanzierung von Grundstücken (Grundpfand-Sicherheit). Der Schuldbrief ist ein Wertpapier und wird als Namen- oder Inhaberschuldbrief ausgestellt. Bei beiden Formen dient das Grundstück bis zum eingetragenen Betrag zuzüglich Zinsen und Betreibungskosten als Sicherheit. Der Schuldbrief wird entweder als Papierschuldbrief oder als Registerschuldbrief ausgestellt.

Sicherungsübereignung

Wer bei einer Bank eine Hypothek aufnimmt, erhält meist auch ein Formular mit dem Titel «Sicherungsübereignung». Der Schuldner, also der Bankkunde, übertritt damit das Eigentum an den Schuldbriefen der Bank. Diese wiederum verlangt Schuldbriefe als Sicherheit für das gewährte Hypothekardarlehen. Etwas vereinfacht gesagt hat die Bank damit etwas mehr Möglichkeiten, Forderungen gegenüber dem Schuldner durchzusetzen, zum Beispiel auch aus einem Geschäftskredit. Die Sicherungsübereignung ist aber heute im Bankgeschäft der Normalfall.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ein Kreditnehmer einen bereits laufenden Kredit mit bestimmter Laufzeit ausserordentlich kündigt, kann er gegenüber der Bank schadenersatzpflichtig werden. Beispiel: Es handelt sich um eine Festhypothek mit fünfjähriger Vertragsdauer und der Kunde will bereits nach zwei Jahren aus der Finanzierung aussteigen. Die Bank kann Schadenersatz verlangen, weil dem Kreditinstitut damit vertraglich zugesicherte Zinseinnahmen oder anderweitige finanzielle Schäden entstehen.


Text: Von Jürg Zulliger
aus: haus-und-wohnen.ch, Printausgabe 2016

 
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