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Das Einfamilienhaus als Kapitalanlage

Ein eigenes Haus ist auch aus finanztechnischer Sicht eine interessante Anlage – sofern genügend Eigenkapital vorhanden ist. Profitieren kann man finanziell und ideell, sagt Anlageexperte Adrian Scherer.

Wodurch unterscheidet sich ein Einfamilienhaus von anderen Anlagekategorien wie Obligationen oder börsengehandelten Aktien?
Anlageexperte Adrian Scherer: Immobilien zeichnen sich insbesondere durch ihre Illiquidität, hohe Transaktionskosten und Heterogenität, also Uneinheitlichkeit, aus. Weiter ist oft ein hoher Einsatz von Fremdkapital notwendig. Ein weiteres Attribut stellt der hohe ‚Wert pro Einheit‘ dar. Während Obligationen im Regelfall ab 1000 Franken pro Einheit gekauft werden können, übersteigt der Preis einer Immobilie schnell die Millionengrenze. Weiter schwankt der Preis einer Immobilie weniger, als dies bei Aktien der Fall ist. Schlussendlich darf davon ausgegangen werden, dass Immobilien besser als z. B. Obligationen gegen Inflation schützen.

Ist der Erwerb von Wohneigentum in jedem Fall eine gute Investition, auch aus anlagetechnischer Sicht?
Adrian Scherer: Eine fundierte Antwort dieser Frage ist im Falle selbstbewohnter Einfamilienhäuser in der Schweiz schwierig, da das notwendige Datenmaterial fehlt. Hierdurch sind die ansonsten üblichen Berechnungen leider nicht möglich. Immerhin wird aber basierend auf Angebotspreisen ein Preisindex erhoben, der uns zumindest gewisse Hinweise gibt:

Preisentwicklung Einfamilienhäuserzoom

Die Grafik erinnert uns daran, dass auch in der Schweiz Immobilienpreise über Jahre hinweg fallen können. So büssten Einfamilienhäuser zwischen 1973 und 1976 rund 15 % ein und in den Jahren 1989 bis 2000 fand ein Einbruch um 25 % statt. Anlagetechnisch geht es letztlich um die Beurteilung eines gesamten Portfolios, welches idealerweise über mehrere Anlageklassen wie z.B. festverzinsliche Werte, Aktien und Immobilien diversifiziert ist. Durch den hohen ‚Wert pro Einheit‘ dürften aber die meisten Einfamilienhausbesitzer kaum über nennenswerte Aktien- oder Obligationenbestände verfügen respektive das Vermögen wird oft zu 100 % im Einfamilienhaus gebunden sein. Somit bestehtein Klumpenrisiko, was aus anlagetechnischer Sicht nicht erstrebenswert ist. Sollte sich nämlich das Szenario 1989–2000 mit einem Preisrückgang von 25 % wiederholen, so verliert ein 1-Millionen-Haus 250 000 Franken und der Inhaber erzielt eine Rendite von -25 %. Die Situation akzentuiert sich, falls die Immobilie hypothekarisch hoch belastet ist: Hatte unser Einfamilienhausbesitzer lediglich 200 000 Franken Eigenkapital und musste für die restlichen 800 000 Franken eine Hypothek aufnehmen, so verliert sein Haus zwar auch 250 000 Franken an Wert. Aber seine Rendite beträgt auf Grund des Fremdkapitaleinsatzes -125 %, er hat sein gesamtes Eigenkapital und weitere 50 000 Franken verloren. Der Kreditgeber wird in diesem Fall weitere Sicherheiten verlangen und im schlimmsten Fall zu einer Zwangsverwertung schreiten.

Wie die Vergangenheit zeigt, muss mit zwischenzeitlichen Preisrückgängen gerechnet werden. Auf Grund des insbesondere in urbanen Regionen sehr tiefen Angebotes an neuen Einfamilienhäusern rechne ich aber mit langfristig steigenden Preisen. Bei einer langen Haltedauer stehen daher die Chancen gut, einen Gewinn realisieren zu können. Somit stellt ein Einfamilienhaus für mich grundsätzlich eine interessante Anlage dar, sofern man sich das Haus leisten kann, das heisst der Fremdkapitaleinsatz massvoll ist und man idealerweise Investitionen in weitere Anlageklassen tätigen kann, um dem Gebot der Diversifikation nachleben zu können. Diese zusätzlichen Anlagen können natürlich auch die Form von Pensionskassenguthaben annehmen.

Wenn ein guter Freund die Grundsatzfrage stellt, ob er ein Haus kaufen oder Mieter bleiben soll, wie lautet die Antwort?
Adrian Scherer: Wichtig scheint mir hier die Motivation für einen möglichen Kauf zu sein. Geht es darum, im Nullzinsumfeld Geld anzulegen, d.h. das Haus würde nach dem Verkauf vermietet? In diesem Falle würde ich primär auf Grund des gegenwärtig eher hohen Preisniveaus abraten und einen günstigeren Einstiegszeitpunkt abwarten. Demgegenüber stört mich bei einer Eigennutzung das aktuelle Preisniveau weniger, da ein möglicher Preisrückgang über die normalerweise positive Differenz aus eingesparter Miete und Finanzierungskosten teilweise wettgemacht werden kann. Zu den finanziellen kommen auch noch nicht-materielle Gesichtspunkte wie zum Beispiel die Gestaltungsfreiheit oder dass man in der Regel weniger Rücksicht auf Nachbarn nehmen muss, hinzu. Gerade diese nicht-finanziellen Aspekte werden in der Regel stark positiv wahrgenommen. Somit: Sofern das Objekt bezüglich Lage, Bausubstanz, Funktionalität, Ästhetik und Preis den gängigen Vorstellungen entspricht und weiter die finanzielle Tragbarkeit gegeben ist, würde ich zum Kauf raten.

Die eigenen vier Wände sind heute oft nicht mehr eine Anschaffung für das ganze Leben. Was sind die Kriterien im Hinblick auf einen späteren Weiterverkauf?
Adrian Scherer: Es geht darum, eine marktgängige Immobilie zu besitzen, also ein Haus, für das ein möglichst grosser Kreis an potenziellen Käufern besteht. Faktoren wie die Nutzbarkeit für Dritte oder das Preis-/Leistungsverhältnis sind hier auschlaggebend. Der Preis hängt stark von der Lage ab, wobei man zwischen Makro- und Mikrolage unterscheidet. Im ersten Fall werden Faktoren wie Steuern, Arbeitsplatzangebot und Infrastrukturanbindung betrachtet. Unter der Mikrolage versteht man demgegenüber die Grundstückslage, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder die Nachbarschaft.

Früher oder später stellt sich die Frage: Hypothek abzahlen oder nicht. Was ist dabei zu bedenken?
Adrian Scherer: Ein Verzicht auf eine Amortisation ist dann sinnvoll, wenn ich mein Geld bei gleichem Risiko zu einem höheren Zins anlegen kann, als mich die Finanzierung nach Steuervorteilen kostet. Eine 10-jährige Hypothek kostet aktuell rund 2 Prozent, was nach dem Steuereffekt etwa 1,5 Prozent bedeutet. Auf der Anlageseite rentieren 10-jährige Eidgenossen um die 0 Prozent. Somit spare ich bei einer Amortisation rund 1,5 Prozent pro Jahr. Bei dieser Konstellation lohnt sich also eine Amortisation. Weiter möchte ich ja nicht ein Banken-, sondern Eigenheim, was ebenfalls für die Amortisation spricht.

Adrian Scherer, Chartered 
Financial Analyst CFA, ist Anlagestratege des unabhängigen Vermögensverwalters Limmat Wealth in Zürich.

Adrian Scherer, Chartered Financial Analyst CFA, ist Anlagestratege des unabhängigen Vermögensverwalters Limmat Wealth in Zürich.

 

Interview: Christine Vollmer
aus: haus-und-wohnen.ch, Printausgabe 2016

 
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