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Clever investieren und renovieren

Es ist wichtig, um den Renovierungszustand eines Hauses oder einer Wohnung genug zu wissen – sowohl für Besitzer als auch Kaufinteressenten von älterem Wohneigentum. Der Kauf oder die Renovation von in die Jahre gekommenen Immobilien birgt Gefahren, die auch zu Chancen werden können. Nämlich dann, wenn man sich umfassend vorinformiert und die Finanzierung vorausschauend plant.

Die Sanierung eines älteren Einfamilienhaus kostet, kann sich aber wirklich lohnen. Wer sich vor dem Hauskauf über den Renovierungszustand des Hauses gut informiert und die Finanzierung vorrausschauend plant, erlebt keine bösen Überraschungen.zoom
Die Sanierung eines älteren Einfamilienhaus kostet, kann sich aber wirklich lohnen. Wer sich vor dem Hauskauf über den Renovierungszustand des Hauses gut informiert und die Finanzierung vorrausschauend plant, erlebt keine bösen Überraschungen.
 

Die Schweizer Bauwirtschaft boomt seit Jahren. Ein Ende der Immobilienparty wird zwar allmählich absehbar, dürfte aber noch auf sich warten lassen – vor allem in den Ballungszentren. 2015 wurden allein in der Stadt Zürich 3210 Wohnungen neu erstellt. Eine dominante Position nehmen Neubauten beim Blick auf die Schweiz aus der Vogelperspektive gleichwohl nicht ein. Ganze Ortschaften, Quartiere und Stadtteile werden nach wie vor von den Zeugen des gigantischen Baubooms der späten 1950er- und vor allem 60er- bis 70er-Jahre geprägt. Von den heute rund 1,7 Millionen Gebäuden in der Schweiz mit Wohnnutzung wurde ein Drittel, nämlich 31,5 Prozent, vor Ende des Zweiten Weltkriegs und mit 32,9 Prozent ein Drittel zwischen 1945 und 1980 erbaut, wie das Bundesamt für Statistik BFS nachweist.

Ein Hauptproblem des in die Jahre gekommenen Gebäudeparks: Der überwiegende Teil der Altbauten wird durch ebenso veraltete und dadurch ineffiziente Heizungen, meistens Öl oder Elektro, mit Wärmeenergie versorgt. Gegenwärtig gehen deshalb 46 Prozent des gesamten Endenergieverbrauchs sowie der CO²-Emissionen in der Schweiz auf das Konto von Immobilien, wie der schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA berechnet hat. Besserung ist so rasch nicht in Sicht. Denn es herrscht ein akuter Sanierungsstau. Auf der Webseite für sein Gebäudeprogramm schreibt der Bund: «Rund 1,5 Millionen Häuser sind energetisch dringend sanierungsbedürftig – jährlich wird aber nur gerade ein Prozent der bestehenden Liegenschaften erneuert.» Unter Beibehaltung dieses Schneckentempos würde es also noch 100 Jahre dauern, bis der gesamte Schweizer Gebäudepark einen langfristig nachhaltigen Standard erreichen könnte.

«Vorsicht, Pragmatismus und eine gute Beratung sind empfehlenswert.»
Alexander Ocker 
Raiffeisen Schweiz
«Vorsicht, Pragmatismus und eine gute Beratung sind empfehlenswert.»
Alexander Ocker
Raiffeisen Schweiz

Zuerst genau prüfen, dann kaufen oder renovieren
Das Wissen um den Renovierungszustand eines Hauses oder einer Wohnung ist wichtig – sowohl für Besitzer als auch Kaufinteressenten von älterem Wohneigentum. Beide sollten sich vor der Unterschrift unter einen Kaufvertrag oder Sanierungsauftrag genau informieren. Das ist nicht immer einfach, weil gerade bei Immobilien aus der Vorkriegszeit oft nur lückenhafte Baubeschriebe oder Dokumente zu erfolgten Unterhaltsarbeiten verfügbar sind. Für potenzielle Käufer einer älteren Immobilie sind diese Kenntnisse aber wesentlich. Je nach Zustand kann nämlich ihr Wert stark variieren. Die Vorstellungen des Verkäufers können bei unklarer Sachlage den effektiven Marktpreis schnell um ein paar hunderttausend Franken übertreffen. Bei ausgefalleneren Objekten wirkt oft auch die Liebhaberkomponente preistreibend.

Als Käufer sollte man sich davon nicht beirren lassen. »Um die Katze nicht im Sack zu kaufen, sind Vorsicht, Pragmatismus und eine gute Beratung empfehlenswert», sagt Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Aktivprodukte bei Raiffeisen Schweiz. Mit einem Portfolio von über 250 000 Objekten ist Raiffeisen die grösste Kreditgeberin zur Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz und hat als erste nationale Bank die energetische Immobilienbewertung systematisch in die Wohneigentumsberatung integriert. Damit lässt sich die Energieeffizienz auch von älteren Häusern und Wohnungen schnell und unkompliziert feststellen. Sanierungsszenarien können simuliert und die Lebensdauer einer vorhandenen Heizung vorhergesagt werden. «Unsere Kunden schätzen es, dass sie sich beim Entscheid für den Kauf oder die Renovation von älteren Immobilien nicht nur auf den Bauch verlassen müssen, sondern den gesamten Lebenszyklus als zuverlässiges Instrument für die Kalkulation zur Hand haben», erklärt Ocker.

Sanierung – Doch wie lässt sich das finanzieren?
Diese Sicherheit, nicht zu viel oder zum falschen Zeitpunkt Geld auszugeben, kann den Investitionsentscheid erleichtern. Denn die umfassende Sanierung eines älteren Einfamilienhauses kostet auch so einen stolzen Batzen. Der Ersatz einer 50-jährigen Ölheizung durch eine Wärmepumpe verschlingt inklusive Zusatzinstallationen rasch 50 000 Franken, dazu kommen vielleicht neue Fenster für 20 000 und weitere Nebenarbeiten wie Decken erneuern, Wände verputzen etc. für 30 000 Franken. Schon ist man im sechsstelligen Bereich.

Und wie lässt sich das finanzieren? Es gelten für Sanierungskredite die gleichen Richtlinien wie für Kaufkredite. Alexander Ocker fasst zusammen: «Die Höhe der Hypothek darf maximal 80 Prozent des Objektwerts nach Sanierung erreichen.» Damit die Tragbarkeit gegeben ist, dürfe die aufaddierte Zinsbelastung aller Hypotheken zusammen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Zur Berechnung der Zinskosten werde ein langfristig durchschnittlicher (kalkulatorischer) Zinssatz von fünf Prozent eingesetzt, so Ocker.

Welche Hypothek ist die richtige?
An Parametern wie der Höhe der verfügbaren Eigenmittel oder dem geplanten Zeithorizont des Eigenheimbesitzes kann sich die Wahl der optimalen Hypothek auch im Falle einer Sanierung ausrichten. Aufgrund ihrer historischen Tiefstände sind zurzeit Festhypotheken mit einer Laufzeit von drei, fünf oder gar zehn Jahren beliebt, da sie eine langfristig verlässliche Kalkulationsgrundlage bieten. Ebenso begehrt ist die Libor-Hypothek, deren Zinssatz sich je nach Produkt nach einem, drei, sechs oder zwölf Monaten dem von internationalen Banken festgelegten Libor-Satz anpasst.

Für energetische Sanierungen bieten sich auch verschiedene Spezialhypotheken als spannende Finanzierungslösungen an. Das sind zum Beispiel Öko- oder Nachhaltigkeitshypotheken. Sie verlangen zwar einerseits, dass bei der Sanierung eine bestimmte Energieeffizienzklasse erreicht wird, bieten aber dafür im Gegenzug sehr vorteilhafte Konditionen.

 

Das Traumobjekt finden
Mit RaiffeisenCasa.ch stellt Raiffeisen einen neuen Immobilien-Marktplatz zur Verfügung. Auf der Plattform können Privatpersonen ihre Immobilien kostenlos zum Verkauf ausschreiben. Potenzielle Käufer erhalten eine Vielzahl an Informationen zum Objekt, zur Tragbarkeit und Finanzierung sowie zur Attraktivität der Gemeinde. Zusätzlich kann der energetische Zustand der Immobilie auf einfache Art ermittelt werden. Dank der Zusammenarbeit mit dem Immobilienportal homegate.ch steht eine grosse Auswahl an Kauf- und Mietobjekten zur Verfügung. www.RaiffeisenCasa.ch

Energetische Immobilienbewertung in der Wohneigentumsberatung
Raiffeisen integriert als erste Bank in der Schweiz systematisch die energetische Immobilienbewertung in die Wohneigentumsberatung. Der Kunde erhält dadurch auf Wunsch eine energetische Einschätzung seiner Immobilie mit Angabe der Energieeffizienzklasse analog des Gebäudeenergieausweises der Kantone GEAK. Dazu kommen Informationen zum Einsparpotenzial, zum Investitionsbedarf einer sinnvollen energetischen Sanierung und zu Förderbeiträgen von Bund und Kanton. Die Raiffeisenbanken leisten damit einen Beitrag zu nachhaltigem Wohneigentum und bieten ihren Kunden einen exklusiven Mehrwert. www.raiffeisen.ch/evalo

Bequem online zur Hypothek
Bei Raiffeisen kann eine Hypothek auch online abgeschlossen werden. Ein virtueller Bankberater begleitet Interessierte auf dem Weg zur Online-Hypothek und gewährleistet eine fundierte Beratung. Nach der Angabe einiger Informationen zum Kaufobjekt folgt direkt online die Einschätzung, ob der Kaufpreis marktgerecht ist. Danach wird die Tragbarkeit unter die Lupe genommen und ein passendes Hypothekenmodell eruiert. Tauchen während dem Prozess Fragen oder Unklarheiten auf, hat der Kunde jederzeit die Möglichkeit, einen Raiffeisen-Berater zu kontaktieren oder den Prozess offline zu Ende zu führen. www.raiffeisen.ch/online-hypothek


Text: Robert Wildi
aus: Häuser modernisieren, Heft Nr. 3/2016

 
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