Finanzierung für den Umbau

Vorfreude ist die grösste Freude, auch bei einem Hausumbau. Damit die Vorfreude nicht getrübt wird, muss die Finanzierung für einen Umbau frühzeitig geklärt werden. Eine Reserve zu haben, ist immer von Vorteil.

Ein Hausumbau braucht eine solide Finanzierung, damit auch bei unerwarteten Zusatzkosten nichts ins Stocken gerät.
Ein Hausumbau braucht eine solide Finanzierung, damit auch bei unerwarteten Zusatzkosten nichts ins Stocken gerät.
 
«Es ist bitter, wenn man sich die Traumküche nicht leisten kann, weil zuerst das Dach geflickt werden muss.»: Stefan Berger, Architekt bei Steinmann + Berger in Pratteln.
«Es ist bitter, wenn man sich die Traumküche nicht leisten kann, weil zuerst das Dach geflickt werden muss.»: Stefan Berger, Architekt bei Steinmann + Berger in Pratteln.

«Ich hab’s selber erlebt. In der Annahme, das Dach sei noch in Ordnung, begannen wir mit dem Umbau. Erst dann zeigte sich: Das Dach war viel zu wenig gedämmt, zudem hatten sich Wespen eingenistet.» Die Episode erzählt Stefan Berger, Architekt in Pratteln/BL. Mit seinem Team im Architekturbüro Steinmann + Berger hat er in den vergangenen Jahren viele Umbauten und Renovationen ausgeführt. Darum weiss er: «Man kann richtig grosse Überraschungen erleben!»

Faktor mit Fragezeichen
Bei einem Neubau sind die Kosten relativ gut im Voraus kalkulierbar. Bei einem Umbau ist dies nicht immer möglich. «Bei alten Häusern bleibt ein ungewisser Faktor, mit dem man umgehen muss. Wir rechnen daher eher vorsichtig», sagt Berger. Konkret bedeutet dies, dass Umbauten und Renovationen mit 10 bis 20 Prozent Reserve budgetiert werden. «Manche Bauherrschaften staunen, wenn sie die detaillierten Kalkulationen sehen. Aber in diesem Fall ist es besser, man geht vom Schlechteren aus.» So lassen sich Enttäuschungen vermeiden. «Es ist bitter, wenn man sich die Traumküche nicht leisten kann, weil zuerst das Dach geflickt werden muss.»

Wie viel Reserve in die Kalkulation einfliesst, ist laut Stefan Berger vom Einzelfall abhängig. Eine Rolle spielt unter anderem das Alter des Objekts. Müssen Altlasten saniert werden, wird es teurer. Der Architekt macht ein Beispiel: «Bis Ende der achtziger Jahre durfte man in der Schweiz Asbest verbauen. Häufig wurden Boden- oder Wandplatten mit asbesthaltigem Kleber verlegt.» Unter diesen Vorzeichen kann eine Sanierung kostspielig sein. «Bei einem Verdacht muss man eine Probe nehmen und diese ins Labor schicken. Erst dann hat man Gewissheit.»

«Ein Umbau birgt finanziell meist mehr Risiko als ein Neubau. 
Das Risiko wird häufig unterschätzt.»: Peter Bannwart,
Hypothekenzentrum AG.
«Ein Umbau birgt finanziell meist mehr Risiko als ein Neubau.
Das Risiko wird häufig unterschätzt.»: Peter Bannwart,
Hypothekenzentrum AG.

Oft geht es um viel Geld
Man soll den Teufel nicht gleich an die Wand malen. Aber auch Peter Bannwart, Experte bei der Hypothekenzentrum AG und dort verantwortlich für die Hypotheken des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, sagt: «Ein Umbau birgt finanziell meist mehr Risiko als ein Neubau. Das Risiko wird häufig unterschätzt.» Er warnt davor, für den Kauf eines älteren Hauses so viel zu zahlen, dass später keine Investitionen in die Erneuerung mehr drinliegen.

Wichtig sei, dass sich die Bauherrschaft ein realistisches Bild von den Ausgaben machen könne. Bannwart empfiehlt, einen erfahrenen Architekten beizuziehen und von ihm einen detaillierten Kostenvoranschlag zu verlangen. «Wesentlich ist, dass der Architekt gute Referenzen von Umbauten vorweisen kann. Neubau und Umbau sind zwei verschiedene Welten.» Zudem sollte man prüfen, ob die Referenzobjekte des Architekten zum geplanten Umbauprojekt passen.

Wer ein älteres Haus zum Umbauen kauft oder sein Haus, das in die Jahre gekommen ist, im grossen Stil renovieren will, muss unter Umständen viel Geld in die Hand nehmen. Der Weg führt in der Regel zur Bank. Diese wird die Liegenschaft gleich wie beim Kauf eines Neubaus bewerten. Unter Umständen kann ein bestehender Kredit aufgestockt werden. Die Grundregel für die Finanzierung lautet beim Umbau gleich wie beim Neubau: Der Kunde muss mindestens 20 Prozent Eigenmittel bringen, höchstens 80 Prozent übernimmt die Bank.

Hilfe im Hypothekendschungel
Je höher der Anteil der Eigenmittel ist, umso tiefer fällt die monatliche Belastung aus. Unter bestimmten Umständen können Vorsorgegelder auch für Umbauten eingesetzt werden. Die gesamte Belastung durch die Fremdfinanzierung sollte auf jeden Fall nicht mehr als ein Drittel des Monatseinkommens ausmachen. So nimmt die Bank an, dass die Finanzierung auch auf lange Sicht hinaus tragbar ist.

Bei den Hypotheken gibt es verschiedene Produkte – von der Fest- über die variable bis zur Libor-Hypothek – mit je unterschiedlichen Laufzeiten. Je nach Hypothekenmodell fällt die monatliche Belastung grösser oder kleiner aus. Ein seriöser Anbieter erläutert dem Kunden die verschiedenen Modelle. Er rechnet mit ihm die unterschiedlichen Szenarien unter Berücksichtigung der möglichen Marktentwicklung durch. Und er klärt, ob und wieviel amortisiert werden soll. Amortisation bedeutet, dass die Hypothek – der Kredit der Bank – abbezahlt wird. Dafür gibt es zwei Varianten: Bei der direkten Amortisation wird der gewährte Kredit durch regelmässige Zahlungen kleiner. Indirekte Amortisation bedeutet, dass das Geld zum Beispiel in eine 3a-Vorsorgelösung fliesst. Die Schuldlast bleibt dabei gleich, man kann aber Steuern sparen.

Ein Thema bei Umbauten sind auch Fördergelder des Bundes oder der Kantone. Diese werden vor allem gewährt, wenn die Energieeffizienz von Häusern verbessert wird – etwa für Wärmeschutzfenster oder eine bessere Dämmung der Gebäudehülle.

«Die Landreserven werden kleiner, die Zahl der Neubauten nimmt ab.»: Lukas Camenzind, Schwyzer Kantonalbank.
«Die Landreserven werden kleiner, die Zahl der Neubauten nimmt ab.»: Lukas Camenzind, Schwyzer Kantonalbank.

Einsatz von Eigenmitteln
Lukas Camenzind, Leiter des Geschäftsbereichs Privat- und Firmenkunden der Schwyzer Kantonalbank, stellt fest, dass je länger, je mehr Umbauten anstehen. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: «Die Landreserven werden kleiner, die Zahl der Neubauten nimmt ab.» Einerseits kommen ältere Häuser in die Jahre und zeigen Erneuerungsbedarf. Das Dach, die Heizung oder die Fassade sind an der Reihe. Anderseits gibt es neue Wohnformen, die Umbauten nötig machen.

Camenzind nennt als Beispiel Mehrgenerationenhäuser mit Aufstockungen um ein oder zwei Geschosse, in denen eine Familie unter demselben Dach lebt. Grössere Umbauten wie diese zahlt kaum jemand aus dem eigenen Sack. Doch Kunden, die schon einmal mit Unterstützung der Bank gebaut haben, sind laut Camenzind meist sehr gut informiert. «Sie kennen bereits die verschiedenen Finanzierungsmodelle und wissen, wie der Hase läuft.»

Allerdings beobachtet der Bankenvertreter, dass kleinere Umbauten und Renovationen zunehmend nicht mehr fremdfinanziert, sondern wenn möglich aus Eigenmitteln bezahlt werden. Die Leute wägen ab zwischen Steuervorteilen und dem Zins, den sie für ihr Erspartes auf der Bank erhalten. Bei tiefen Zinsen ist der Anreiz grösser, das Geld direkt vom Sparkonto zu nehmen.

Unabhängige Kontrolle
Die Planung der Finanzierung ist allerdings nur das eine. Auch später – während des Umbaus – kann noch einiges schiefgehen. Je geringer der finanzielle Spielraum ist, desto wichtiger ist darum die Kostenkontrolle. Peter Bannwart vom Hypothekenzentrum rät, bei grösseren Vorhaben für die gesamte Bauzeit einen neutralen Dritten einzusetzen. Dieser ergänzt die Projektorganisation neben dem Bauherrn und dem Architekten. Die Rolle des unabhängigen Dritten kann ein Bautreuhänder übernehmen, der über die entsprechende Qualifikationen verfügt. «Er wird verpflichtet, alle Verträge, Auftragsvergaben und Rechnungen zu prüfen.» Das klingt aufwendig und mühsam, kann sich aber lohnen. Denn die Rechnung zahlt am Schluss jeder selber.


Text: Rebekka Haefeli
aus: Häuser modernisieren, Heft Nr. 3/2017

 
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