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Eigenheim clever finanzieren

Wird der Traum vom Eigenheim bald unerschwinglich? – Wegen markanter Preissteigerungen der letzten Jahre wird der Kreis potentieller Wohneigentümer immer kleiner. Eine strengere Auslegung von Bankrichtlinien stellt ebenfalls eine hohe Hürde für den Erwerb von einem Eigenheim dar. Die Diskussion um korrekte Umsetzung und allenfalls Lockerung ist noch nicht zu Ende.

Die Banken kalkulieren bei den Kreditanforderungen strenger und verlangen genügend finanzielle Ersparnisse.
Die Banken kalkulieren bei den Kreditanforderungen strenger und verlangen genügend finanzielle Ersparnisse.

Was sind in diesem Zusammenhang nicht schon alles für Begriffe gefallen: Spar- oder Billighypothek, Einsteigermodell et cetera. Das Wirtschaftsblatt «Handelszeitung» schrieb neulich von einer «Hypothek für Arme» und brachte Einwände vor. Konkret geht es darum, die heute sehr hohen Hürden für die Finanzierung von Wohneigentum zu hinterfragen. Da sind zum einem die in den letzten 15 Jahren deutlich gestiegenen Land- und Liegenschaftspreise. Zum anderen haben die Banken bei den Kreditanforderungen die Schraube angezogen: Während früher de facto Hypotheken mit sehr wenig oder unter Umständen sogar ohne echte eigene Ersparnisse gewährt wurden, können die Darlehensgeber dies heute nicht mehr akzeptieren. Wer anstelle eigener Ersparnisse Mittel der Pensionskasse einbringen will, darf sich davon höchstens die Hälfte der geforderten 20 Prozent Eigenkapital anrechnen lassen.

Man kommt folglich nicht darum herum, dennoch mindestens zehn Prozent «echtes» Eigenkapital nachzuweisen. Weiter ist gemäss den geltenden Standards der Bankiervereinigung darauf zu achten, dass die Kunden heute rascher amortisieren als früher (2. Hypothek in 15 statt 20 Jahren abzahlen). Auch bei der Bewertung der Objekte beziehungsweise Immobilien schauen die Banken heute genauer hin: Liegen abweichende Schätzwerte für ein- und dasselbe Kaufobjekt vor, muss die Bank die Finanzierung immer auf die tiefste Zahl abstellen (Niederstwertprinzip). Wer dennoch ein etwas teureres Objekt kaufen will, muss die Lücke durch eigene Mittel füllen können.

«Es geht darum, die individuelle Situation eines Kunden differenzierter zu berücksichtigen.»

Andreas Schindler
Migros Bank, Leiter des Geschäftsleitungsbereichs 
Risikomanagement und Finanzen
«Es geht darum, die individuelle Situation eines Kunden differenzierter zu berücksichtigen.»

Andreas Schindler
Migros Bank, Leiter des Geschäftsleitungsbereichs
Risikomanagement und Finanzen

Denkanstoss Starthilfe
Viel zu reden gibt die so genannte 5-Prozent-Regel: Dabei geht es um die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek. Die längerfristigen Kosten für Verzinsung, Amortisationen und Nebenkosten dürfen maximal ein Drittel des verfügbaren Brutto-Einkommens ausmachen. Diese Anforderung an das notwendige Einkommen stelle für «viele junge Familien eine grosse Hürde dar», betont Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Dabei ist es branchenüblich, in der Rechnung einen vergleichsweise hohen Zinssatz von 4,5 oder 5 Prozent einzusetzen. Wer nachrechnet, stellt fest: Bei einem Kaufpreis von1 Million und einer Hypothek über 800 000 Franken muss ein Haushalt ein Einkommen brutto von rund 160 000 Franken pro Jahr erzielen. So rückt der Traum vom Eigenheim für den Schweizer Mittelstand in weite Ferne. Sowohl Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum, die Migros Bank und dann vor allem auch Patrik Gisel, Vorsitzender der Geschäftsleitung bei Raiffeisen, brachten neue Ansätze in die Diskussion.

«Eine Art Starthilfe für Leute, die dann vielleicht zehn Jahre später in den grünen Bereich kommen, macht durchaus Sinn», sagt Experte Lorenz Heim. Die Idee eines solchen «Einsteigermodells» lautet in groben Zügen: Ein Darlehensgeber gewährt einem Kunden respektive einer Familie eine längerfristige Festhypothek – auch wenn das Einkommen nach geltender Interpretation nicht reichen würde. Wegen der sehr tiefen Zinsen kostet die Hypothek auch für einen längeren Zeitraum vielleicht nur 1,2 oder 1,5 Prozent. Dafür leistet der Kunde Amortisationen in doppelter Höhe als sonst üblich. So hat der Kunde bereits nach zehn Jahren die zweite Hypothek vollständig amortisiert und muss nur noch eine amortisationsfreie erste Hypothek tragen, was deutlich einfacher zu erfüllen ist.

«Starthilfe für Leute, die zehn Jahre später in den grünen Bereich kommen, macht durchaus Sinn.»

Lorenz Heim
VZ Vermögenszentrum
«Starthilfe für Leute, die zehn Jahre später in den grünen Bereich kommen, macht durchaus Sinn.»

Lorenz Heim
VZ Vermögenszentrum

Behörden mit Vorbehalten
Die Politik von Finanzmarktaufsicht FINMA und Schweizerischer Nationalbank SNB steht dem aber entgegen; schliesslich wollen die Behörden unbedingt vermeiden, dass der Immobilienboom mit einer lockereren Kreditpolitik noch angeheizt wird. Seitens der FINMA kam vor allem auch der Einwand, dass man es bei Festhypotheken doch immer nur mit einer limitierten Sicherheit zu tun hat. Denn wenn der Kunde während der Vertragsdauer von einer Scheidung oder von Arbeitslosigkeit betroffen ist, muss er vorzeitig aus dem Kreditvertrag aussteigen. Ausserordentliche Kündigungen von längerfristigen Festhypotheken können sehr teuer werden – hohe Schadenersatzforderungen sind hier absolut branchenüblich. Dennoch halten manche Experten dies für ein nicht wirklich überzeugendes Gegenargument: Denn Festhypotheken mit eben diesem Risiko sind ohnehin weit verbreitet.

Raiffeisen hat die entsprechenden Pläne inzwischen auf Eis gelegt, offiziell jedenfalls. Die genossenschaftliche Bankengruppe schreibt in einer Stellungnahme, man respektiere die Bedenken der FINMA und werde sich nicht darüber hinwegsetzen. «Raiffeisen hält grundsätzlich an der Vision fest, mehr jungen Familien ein Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen», heisst es weiter. Ähnlich fordert die Migros Bank eine differenziertere Betrachtung: «Die persönliche Situation eines Kunden, seine beruflichen Karrieremöglichkeiten oder auch die an einem Standort massgeblichen Lebenshaltungskosten sollten besser berücksichtigt werden», so Andreas Schindler, Leiter des Geschäftsleitungsbereichs Risikomanagement und Finanzen. Die Migros Bank führte dazu Gespräche mit der FINMA, konkrete Beschlüsse wurden aber nicht gefasst.

«Die Anforderung an das notwendige Einkommen ist für viele junge Familien eine grosse Hürde.»

Martin Neff, Chefökonom
von Raiffeisen Schweiz
VZ Vermögenszentrum
«Die Anforderung an das notwendige Einkommen ist für viele junge Familien eine grosse Hürde.»

Martin Neff, Chefökonom
von Raiffeisen Schweiz
VZ Vermögenszentrum

Lösungsansätze
So führt kein Weg daran vorbei, die bestehenden Finanzierungshilfen zu nutzen und so früh wie möglich auf seine Ziele hin Ersparnisse zu bilden. Wer schon in jungen Jahren über die steuerprivilegierte Säule 3a spart, bekommt nach einigen Jahren eine stattliche Summe zusammen. Vorsorgegelder aus Säule 3a und aus der Pensionskasse können grundsätzlich einen wesentlichen Beitrag leisten, um einen Teil der eigenen Mittel einzubringen. Auch Wertschriften oder Versicherungspolicen mit Rückkaufswert gelten als eigene Mittel. Erfolg versprechend ist ein anderer weit verbreiteter Ansatz: ein Erbvorbezug oder Schenkung der Eltern, der Grosseltern, Tanten oder Onkel, oder wer auch sonst in der Verwandtschaft infrage kommt. Wichtig ist, diesen Schritt sorgfältig zu planen und auch in der Familie transparent zu regeln, zum Beispiel mit Hilfe eines Erbvertrags. Grundsätzlich sind auch Darlehen von Freunden und Verwandten möglich; neu gelten sie aber nur dann als Eigenkapital, wenn der Darlehensgeber auf eine Rückzahlung und eine Verzinsung verzichtet. Alles andere gilt als Fremdkapital. Das gilt übrigens auch für Geldgeber aus dem Bereich Fintech und für neue Plattformen im Internet: Zwar gibt es dort einige neue innovative Ansätze, zusätzlich zur Bankhypothek Mittel für Wohneigentum zu erhalten – all dies stellt aber Fremdkapital dar und führt oft zu einem erhöhten Risiko (höhere Belehnung mit Fremdkapital als bei einer reinen Bankfinanzierung).

Nicht allzu gross ist der Interpretationsspielraum beim notwendigen Einkommen. Allfällige Bonuszahlungen und Lohnerhöhungen werden bestenfalls teilweise mitberücksichtigt – wenn sie klar dokumentiert sind. Zweiteinkommen von Ehepartnern darf man addieren, sofern sie nachhaltig sind. Voraussetzung ist eine Solidarschuldnerschaft des Paares. Mehrere Banken sagen auf Anfrage übereinstimmend: Ein allenfalls später höheres Einkommen (dank einer erhofften Beförderung, nach einer Weiterbildung, Zusatzqualifikation et cetera) könne in der Praxis nicht berücksichtigt werden. Was von Fall zu Fall noch weiterhelfen kann, die Einkommensbasis zu verbessern, wäre eine Solidarschuldnerschaft, zum Beispiel der Eltern. Das heisst: Die Eltern helfen als Solidarschuldner dem Sohn oder der Tochter, die Tragbarkeitsrechnung zu erfüllen. In der Praxis dürfte dies aber nicht immer einfach sein, da vielleicht nicht alle Eltern ihren Kindern dermassen unter die Arme greifen wollen oder können. «Kommt hinzu, dass manche Banken eine solche Lösung als Umgehung des Bürgschaftsgesetzes interpretieren und sie daher nicht immer akzeptiert wird», sagt Experte Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum.

Fazit
Lorenz Heim unterstreicht, dass nur Hypotheken gewährt werden sollten, die längerfristig als sicher eingestuft werden können – im Interesse sowohl von Kunden als auch von Banken. Klar ist, dass im heutigen Umfeld sehr tiefer Zinsen Institutionen und Finanzfirmen Jagd auf potentielle Hypothekenkunden machen. Denn für die Bankwirtschaft sind im heutigen Umfeld zinstragende Anlagen nicht mehr allzu leicht aufzuspüren. Eine allzu weite Öffnung der Geldschleusen birgt aber ohne Zweifel Risiken: «Allfällige Lockerungen», so Lorenz Heim, «kurbeln die Nachfrage nach Immobilien an, das ist wohl klar.» Eine stärkere Nachfrage nach den Regeln des Marktes wiederum führt zu höheren Preisen. Höhere Preise als nächstes schmälern wieder die Möglichkeiten, sich überhaupt noch ein Eigenheim leisten zu können – das wäre ein Teufelskreis. Fazit: Mit ihren Ermahnungen haben die Aufsichtsbehörden nicht ganz unrecht. Denn das Wohnen in den eigenen vier Wänden können die Leute nur geniessen, wenn sie sich damit nicht überschulden.


aus: haus-und-wohnen.ch, Printausgabe 2018

 
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