Schweizer Bauratgeber für Bauherren und Hausbesitzer

Bauland: Schlüsselfaktor für Wohnträume

Was kostet Bauland in der Schweiz? Auf dem Land findet man noch Parzellen ab 150 oder 200 Franken pro Quadratmeter. Doch allgemein gilt: Bauland ist so knapp wie noch nie. Was bei der Suche, Finanzierung und der genaueren Prüfung zu beachten ist.

«Das Verhältnis von Kosten für den Landerwerb und reinen Gebäudekosten hat sich zusehends verschlechtert.» Nadir Polat Verkaufsleiter Bautec AG
«Das Verhältnis von Kosten für den Landerwerb und reinen Gebäudekosten hat sich zusehends verschlechtert.»
Nadir Polat
Verkaufsleiter Bautec AG

Früher war das Bauen teuer und das Land eher günstig. Heute ist es oft gerade umgekehrt: «Das Verhältnis von Kosten für den Landerwerb und reinen Gebäudekosten hat sich zusehends verschlechtert», sagt Nadir Polat, Verkaufsleiter beim Schweizer Hersteller Bautec AG in Busswil/BE. Wer selbst bauen will, muss unter Umständen allein die Hälfte der Gesamtkosten fürs Land reservieren. Allgemein bekannt ist, dass die Preise vor allem an den Hot Spots des Immobilienmarktes stark gestiegen sind. Bestes Beispiel dafür sind einige stark nachgefragte Gemeinden am Zürichsee wie etwa Zollikon, Meilen oder Küsnacht: Nach beglaubigten Handänderungen sind hier schon Spitzenpreise von 4500 oder 5000 Franken pro Quadratmeter bezahlt worden. Wer also an der sogenannten Zürcher Goldküste bauen und Eigentümer werden will, muss allein fürs Budget Landerwerb einen Betrag in Millionenhöhe bereitstellen. Die Preise hängen von verschiedenen Faktoren ab: Besonders eng ist es in den Städten und Agglomerationen. Weil Bauland nicht vermehrbar ist, steigen hier die Preise besonders stark. Die rege Nachfrage nach Land und Wohnfläche trifft auf ein limitiertes Angebot. Also klettern die Preise immer mehr in die Höhe. Dasselbe gilt für das Beispiel Seelage: Die Zahl der Parzellen, die diese ungewöhnliche Qualität bieten, ist begrenzt.

Die Preise steigen
Etwas weniger ans Licht der Öffentlichkeit kommt, dass die Preise nicht nur in Zürich, Genf, St. Moritz oder an den Seeufern nach oben tendieren. Nadir Polat von Bautec sagt dazu: «Selbst an Lagen im Mittelland sind die Preise in den letzten fünf bis sechs Jahren enorm gestiegen.» Dies gilt ausdrücklich für Lagen auf dem Land, in regionalen Zentren, Vororten und Dörfern. «Da gibt es Gemeinden, wo der Quadratmeterpreis vor fünf Jahren noch unter 300 Franken lag», so Nadir Polat. Heute würden aber für die gleichen Parzellen oft 500 bis 600 Franken pro Quadratmeter Land verlangt. Ein treibender Faktor ist heute auch die Erschliessung, insbesondere der Anschluss ans Bahnnetz. Ein gutes Beispiel dafür ist Hedingen im Kanton Zürich. Die kantonale Statistik zeigt, was hier Land für die frühere Generation gekostet hat: Offiziell waren es 1974 im Durchschnitt rund 125 Franken. Im Jahr 2016 – immer nach offiziellen Handänderungen – lag das Preisniveau bei 1434 Franken. Dies entspricht einem Wertzuwachs um den Faktor 11. Auf lange Sicht verzeichnete man höchstens noch mit Schweizer Aktien dermassen markante Aufwertungen.

«In den meisten Kantonen sind die Hürden für neue Einzonungen von Wohnbauland sehr hoch.»  Ueli Strauss Raumplaner, St. Gallen
«In den meisten Kantonen sind die Hürden für neue Einzonungen von Wohnbauland sehr hoch.» 
Ueli Strauss
Raumplaner, St. Gallen

Flexibel bleiben
Alain Barmettler von der Renggli AG sieht das Land ebenfalls als einen bedeutenden Knappheitsfaktor. Wer Schritt für Schritt seine eigenen Wohnträume und Baupläne realisieren will, sollte daher nach seinem Rat anders vorgehen: «Wir raten unseren Kunden öfters, als Erstes ein für ihre Bedürfnisse passendes Grundstück zu suchen.» Private Bauherrschaften, die bereits konkrete Ideen, Skizzen oder Haustypen im Kopf haben, schränken ihre Möglichkeiten ein. Denn wenn es letztlich gilt, ein ganz bestimmtes Haus, die Budgetvorgaben und die gewünschten Lageeigenschaften et cetera unter einen Hut zu bringen, wird sich die Suche schier endlos hinziehen. Häuser seien «flexibler planbar», betont Alain Barmettler, «Grundstücke hingegen nicht.»

Gezielt suchen – aber wie?
Wer Bauland sucht, sollte gewissermassen sämtliche Kanäle auf Empfang schalten und aus verschiedenen Informationsquellen schöpfen:

  • Presse: Regionale Zeitungen und Medien verfolgen.
  • Ausschreibungen: Besuchen Sie regelmässig den Ort Ihrer Wahl. Halten Sie Augen und Ohren offen (Bautafeln und Verkaufsschilder, Informationen über Um- oder Einzonungen sammeln et cetera).
  • Internet: Die grossen Immobilienportale auf dem Internet schaffen Transparenz. Da Bauland an vielen Lagen nicht gerade täglich ausgeschrieben ist, lohnen sich Suchabos. Diese sind kostenlos, müssen aber meist immer wieder erneuert werden.
  • Behörden: Je nach Kanton und Gemeinde sind verschiedene Anlaufstellen möglich. Öfters wissen die Bauämter vor Ort Bescheid oder auch das zuständige Grundbuchamt.
  • Makler: Immobilienmakler vermitteln nicht nur Liegenschaften und Wohnungen, sondern auch Bauland. Lassen Sie sich in eine Interessentenkartei eintragen (in der Regel kostenlos).
  • Familie, Freunde und Bekannte: Manche gute Gelegenheiten gehen unter der Hand weg. Erzählen Sie daher am Arbeitsplatz und im Freundeskreis von Ihren Bauplänen. Glücklich schätzen kann sich, wer zum Beispiel von den Eltern oder nahen Verwandten ein Grundstück im Familienbesitz übernehmen kann.
  • Baupartner, Architekten, Generalunternehmer: Alle, die entwerfen, planen und bauen, werden potentielle Kunden ein Stück weit unterstützen. Manche bieten auch bestimmte Gebäude in Verbindung mit der passenden Parzelle an.

In Agglomerationen und Städten ist weiter daran zu denken, dass sich kaum noch Parzellen auf der grünen Wiese finden. Wer also seine Baupläne in bestehenden Quartieren verwirklichen will, muss sich Alternativen überlegen. Hier führt der Weg heute öfters über den Erwerb von bereits überbauten Grundstücken. Immerhin nagt der Zahn der Zeit an allen Gebäuden, und manche müssen eines Tages einem Neubau weichen. Hinzu kommt, dass heute viele Liegenschaften aus den 1970er- und 1980er-Jahren in eine Phase des Generationenwechsels kommen. Wer diese Varianten ausschöpfen will, wird mit Vorteil direkt in den entsprechenden Quartieren Nachforschungen anstellen. Bei entsprechendem Nachweis eines Interesses ist es meist relativ einfach, über das zuständige Grundbuchamt die Eigentümerschaft von bestimmten Grundstücken in Erfahrung zu bringen.

«Häuser sind flexibler planbar, Grundstücke nicht.»  Alain Barmettler  Leiter Marketing/ Kommunikation Renggli AG
«Häuser sind flexibler planbar, Grundstücke nicht.» 
Alain Barmettler
Leiter Marketing/
Kommunikation Renggli AG

Preisvorstellungen checken
Irgendwelche Vorhersagen zu den Vorstellungen und Anforderungen seitens der Verkäufer sind schwierig. «Mir sind auch Fälle bekannt, wo es die Eigentümer mit einem Verkauf nicht allzu eilig haben», sagt Nadir Polat. Denn wenn zum Beispiel eine Erbengemeinschaft das Grundstück verkauft, hat sie möglicherweise gar keine interessante Anlagealternative. Geht der Erlös aus dem Verkauf auf ein Bankkonto, gibt es in der aktuellen Tiefzinsphase nicht oder kaum noch einen Zinsertrag. Umgekehrt ist manchmal Eile geboten. Wer den Budgetrahmen und die Finanzierung schon unter Dach und Fach hat, ist dann handlungsfähig. Laut Nadir Polat ist es heute nicht mehr selbstverständlich, die Kaufgelegenheit in aller Ruhe zu prüfen und sich zunächst mit einer Vorreservation abzusichern. Stattdessen ist es an vielen Standorten gang und gäbe, dass die Verkäufer einen Mindestpreis festlegen; anschliessend wird in einem Bieterverfahren das höchste Gebot ermittelt. Ganz nach dem Motto: «Der Meistbietende bekommt den Zuschlag». Im Allgemeinen ist der Wert tatsächlich von Angebot und Nachfrage abhängig. Entscheidend ist auch, ob und wie rasch gebaut werden könnte. Noch ein dritter Faktor: Der Preis ist umso höher, je mehr Nutzfläche oder je mehr Ertrag realisiert bzw. generiert werden könnte.

«Bauland ist ganz klar der Engpassfaktor Nummer 1 im Markt.» Martin Neff Chefökonom Raiffeisen Schweiz
«Bauland ist ganz klar der Engpassfaktor Nummer 1 im Markt.»
Martin Neff
Chefökonom Raiffeisen Schweiz

Verdichtung nach innen
Auch Martin Neff, Chefökonom bei Raiffeisen Schweiz, äussert sich zum Thema. «Bauland ist ganz klar der Engpassfaktor Nummer 1 im Markt. Und er zwingt die Hauskäufer zu immer mehr Kompromissen beim Hauskauf.» Toplagen könne sich der Mittelstand heute kaum noch leisten. – Ob die Preise auch in den nächsten Jahren weiter steigen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Massgeblich dafür sind unter anderem das Zinsniveau, die Bevölkerungsentwicklung und die allgemeine Bautätigkeit. Immerhin deuten gewisse Sättigungstendenzen darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt und damit auch der Markt für Bauland etwas entspannt. Nicht zu vergessen sind aber die Rahmenbedingungen. In fast allen Teilen der Schweiz sind die Raumplanung und die kantonalen Richtpläne im Fluss. Diese wiederum setzen die Rahmenbedingungen für die räumliche Entwicklung und allfällige neue Einzonungen von Bauland. Manche Kantone sind de facto mit einem Einzonungsstopp belegt, weil sie das Raumplanungsgesetz nicht oder nur teilweise umgesetzt haben. Das gilt zum Beispiel für Zürich, Glarus, Obwalden, Luzern oder das Tessin (Stand Sommer 2019). Kommt dazu, dass die Politik vielerorts dem Grundsatz einer Verdichtung nach innen Priorität einräumt. Der St. Galler Raumplaner Ueli Strauss sagt dazu: «In den meisten Kantonen sind die Hürden für neue Einzonungen von Wohnbauland sehr hoch.»

Checkliste zum Erwerb von Bauland
Mikrolage: Exposition, Aussicht, Ruhe, Besonnung, Nachbarschaft und Nahversorgung (Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit et cetera) sollten Ihren Bedürfnissen entsprechen.
Makrolage: Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Region, Steuern, Erschliessung und Standortqualität im Allgemeinen, Distanz zu einem nächstgrösseren Zentrum, Angebot an Arbeitsplätzen etc. sind genauer unter die Lupe zu nehmen.
Rechtlicher Check: Informieren Sie sich gründlich über die Bau- und Zonenordnung, zulässige Geschosszahl, Ausnützung (maximale Nutzfläche), Grenzabstände etc. Wichtig ist auch ein Blick in den Grundbuchauszug (Einträge wie Wohnrechte, Dienstbarkeiten gegenüber Nachbarn, Grundpfandrechte können ein echtes Hemmnis darstellen oder eine bestimmte Bauweise verunmöglichen).
Eignung der Parzelle: Auch das Land an sich sollte genauer geprüft werden (geologische Voraussetzungen, geometrische Form und Ausrichtung, Hangneigung, geologische Risiken, Risiko von Altlasten, Hochspannungsleitungen et cetera).
Finanzierung: Je nach Lageklasse und Preis ist teils eine Vorfinanzierung durch den Bauherrn nicht oder zur zum Teil möglich. Klären Sie so früh wie möglich die Finanzierbarkeit (durch eine Bank oder einen anderen Darlehensgeber). Der Erwerb von Bauland wird grundsätzlich nur unter Einschränkungen finanziert (zum Beispiel nur 50-Prozent-Belehnung, d.h. ein höherer Anteil eigene Mittel erforderlich; teils verlangt die Bank einen Nachweis einer Baubewilligung et cetera. (jz)

Text: Jürg Zulliger
aus: Das Einfamilienhaus, Heft Nr. 6/2019

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