Hausbau: Finanzen im Griff

Kostenüberschreitungen sind der häufigste Grund für Streit und Gerichtsfälle beim Bauen. Wer einige Ratschläge beachtet, kann sich viel Ärger sparen.

«Viele Laien, die ein Haus bauen lassen, drücken sich um eine klare Kostenvorgabe», stellt Hans Röthlisberger fest. Er ist Architekt und Autor des Buches «Günstiger bauen.»* Wer nicht vom Fach sei, gehe häufig davon aus, dass sich die Kosten erst im Verlauf des Projektes ermitteln liessen. «Die Kosten», so betont Röthlisberger, «haben aber eigentlich gar nichts mit dem Projekt zu tun. Sie ergeben sich aus den finanziellen Verhältnissen des Bauherrn und den Vorgaben der finanzierenden Bank.» Professionelle Bauherren pflegen deshalb genau den umgekehrten Weg zu gehen: Am Anfang stehen für sie Kosten und Rendite.

Hans Röthlisberger empfiehlt jeder Bauherrschaft, analog vorzugehen: Schon für das erste Gespräch mit einem Architekten geht man von einem Pflichtenheft aus, das die Vorgaben über Grösse, Raumprogramm und Kosten schriftlich fixiert; dazu reicht eine A4-Seite mit den wichtigsten Anforderungen an das Bauprojekt und mit einer Angabe zur Bausumme. «Bereits ein ungefährer Preis oder eine Zielvorgabe für die Gesamtkosten stellen eine recht gute Ausgangslage für den Projektstart dar», erläutert Röthlisberger. Noch präziser und klarer ist eine Kostenlimite respektive -obergrenze. Wenn im weiteren Verlauf der Planung der detailliertere Kostenvoranschlag zu hoch liegt, muss das Projekt redimensioniert werden.

Während des Planungsprozesses und bei der Aushandlung eines Vertrags zwischen Auftraggeber und Planer bzw. Bauunternehmer ist darauf zu achten, die nötige Klarheit zu schaffen. Heisst es im Vertrag etwa vage «gewünschter Preis 400000 Franken», so lässt dies dem Unternehmer nämlich eine Hintertür offen, nach der Endabrechnung mehr zu verlangen. Abgesehen davon ist es gängige Gerichtspraxis, dass bei Bau- bzw. Werkver-trägen Mehrkosten von bis zu zehn Prozent akzeptiert werden müssen.

An Systemen und Hilfsmitteln, um die Kosten eines Bauprojektes zu schätzen, zu erfassen und zu gliedern, fehlt es eigentlich nicht, im Gegenteil. Den meisten Leuten ist wohl der Baukostenplan (BKP) ein Begriff, der die Baukosten nach Arbeitsgattungen (Aushub, Rohbau, Elektroanlagen, Innenausbau, Honorare etc.) gliedert und zum Beispiel in Kostenvoranschlägen und Endabrechnungen von Architekten verwendet wird. Sehr geläufig ist auch der Normpositionen-Katalog (NPK) – ein normierter und sehr detaillierter Beschrieb von Arbeitsleistungen (zum Beispiel: «1m3 Grabenaushub bis 1 m tief»). NPK-Positionen eignen sich für den korrekten Vergleich von Offerten – damit nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden. Und der Baukostenplan kann auch für Laien eine nützliche Orientierungshilfe bieten – wer zum Beispiel eine Offerte und Leistungsbeschreibung für einen Hausbau in Händen hat, tut gut daran, anhand der BKP-Positionen zu vergleichen, ob überhaupt alle notwendigen Leistungen aufgeführt sind.

Vage Abmachungen können teuer werden
In der Praxis kommt es eben nicht nur auf die vereinbarten Preise an, sondern auch auf den Leistungskatalog; die Leistungen müssen vollständig, klar und detailliert beschrieben sein. Verspricht aber der Baubeschrieb lediglich «handelsübliche Armaturen» oder «Parkett im Wohnzimmer», so lässt dies einen fast beliebig grossen Spielraum, es in der Ausführung bei der billigsten Variante bewenden zu lassen. Der Zürcher Rechtsanwalt Xaver Bettschart rät in diesem Punkt zur Vorsicht: «Den Offerten beziehungsweise dem Devis eines Handwerkers darf man nicht blind vertrauen. Recht häufig stellt sich in der Praxis heraus, dass die notwendigen Leistungen zur umfassenden Fertigstellung des vorgesehenen Bauwerkes nicht vollständig aufgeführt sind und nachher als nicht offerierte Zusatzleistungen separat in Rechnung gestellt werden.» Dabei ist an sämtliche Details zu denken, etwa an die banale Frage, ob nun Hin- und Rückfahrt des Unternehmers oder die Mehrwertsteuer inklusive sind, die Frage von weiteren Nebenkosten für Entsorgung, Transport, Vorbereitungen und Anpassungen vor Ort etc.

Selbstdisziplin des Bauherrn
Wer das Lied von den «bösen Überraschungen» und exorbitanten Mehrkosten beim Bauen anstimmt, übersieht aber gerne die Mitverantwortung von Bauherr beziehungsweise Auftraggeber. Eine unüberlegte, «rollende» Planung, ausufernde Projektänderungen und alle möglichen Extras im Innenausbau sind eine häufige Ursache von Kostenüberschreitungen. Wenn man sich selbst noch in der Ausführungsphase immer wieder von neuem besinnt, wie der Grundriss zu gestalten oder mit welchen Fliesen das Bad auszustatten ist, darf man sich über saftige Kostenüberschreitungen nicht wundern. Selbst ein Generalunternehmer, der in grossen Tönen mit dem Argument Fixpreis wirbt, stellt sämtliche Mehrkosten für Änderungen, für Mehrleis-tungen und den zusätzlichen Aufwand teuer in Rechnung. Die Lehre daraus: Verzicht üben was nachträgliche Änderungen betrifft. Wenn dennoch gewisse Änderungen oder Extras gegenüber der offerierten Grundausstattung und dem Baubeschrieb unverzichtbar erscheinen, müssen auch dazu klare und schriftliche Vereinbarungen getroffen werden.

Sobald die Arbeiten ein gewisses Volumen übersteigen, sollte man nach Auffassung von Rechtsanwalt Xaver Bettschart den Beizug eines Fachmanns – eines Architekten oder Bauherrenberaters – erwägen: «Das fängt schon damit an, dass unerfahrenen Privatpersonen nicht selten höhere Preise offeriert werden, als wenn ein Profi eine Offerte einholt.» Vor allem bei grösseren Vorhaben lohnt es sich auch, zur Überwachung der Finanzen und des ganzen Zahlungsverkehrs einen spezialisierten Bautreuhänder beizuziehen; eine solche Fachperson hat den Überblick, für welche Leistungen welche Preise angemessen sind und kann laufend sicher stellen, dass nur für berechtigte Forderungen Zahlungen erfolgen. Xaver Bettschart weiss aber auch, dass das Erteilen solcher Ratschläge vermutlich einem Kampf gegen Windmühlen gleicht: «Die meisten Privatpersonen glauben, sich die Kosten eines Beraters sparen zu können. Lieber verbauen sie etwas mehr Geld, indem sie sich für Marmor im Bad entscheiden.»

*Literatur:
Hans Röthlisberger: Günstiger bauen
Verlag Hans Röthlisberger, Kiesen, Fr. 125.–.

Eine gekürzte Fassung ist erschienen unter dem Titel:
Die häufigsten Bauherrenfallen
Hauseigentümerverband Schweiz, Fr. 34.–.

Zahlreiche Tipps sowie einen grossen Auszug aus dem Buch finden sich auch auf der Homepage von Hans Röthlisberger: www.roeplaner.ch

Text:

©Jürg Zulliger,
Journalist BR, Zürich