Hauskauf: «Kann ich mir das leisten?»

Die Zinsen sind günstig wie selten zuvor. Vergleicht man die Kosten für eine Hypothek mit der Miete, so stellt man fest, dass ein eigenes Heim derzeit oft günstiger ist. Das weckt den Wunsch vieler, sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Doch für die Frage, ob man sich ein Eigenheim leisten kann, ist die aktuelle Zinssituation nicht relevant. Die Banken berechnen die Tragbarkeit mit sogenannten kalkulatorischen Zinsen. Das sind langfristige Durchschnittswerte. Bei Raiffeisen rechnen wir aktuell mit 4,5 Prozent für die erste und 5,5 Prozent für die zweite Hypothek. Es ist sinnvoll, mit langfristigen Werten zu rechnen, da ein Eigenheim in der Regel über einen langen Zeitraum finanziert wird. Zu den kalkulatorischen Zinsen werden Amortisation sowie Neben- und Instandhaltungskosten hinzugezählt. Die Erfahrung zeigt, dass sich diese Neben- und Unterhaltskosten zwischen 0,5 und 1,5 Prozent der Anlagekosten bzw. des Kaufpreises bewegen, je nach Alter des Eigenheims. Damit eine langfristige Tragbarkeit sicher gegeben ist, dürfen die daraus errechneten Wohnkosten nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens.

Quellen der Finanzierung
Die zweite Regel lautet, dass 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammen müssen. Die restlichen 80 Prozent können – bei gegebener Tragbarkeit – über Hypotheken finanziert werden. Hier stellen sich für junge Familien, die noch nicht lange sparen konnten, oft die grössten Probleme. Um sie zu lösen, ist es wichtig, alle Quellen der Eigenmittel zu kennen. Explizit vorgesehen ist vom Gesetzgeber die Nutzung von Vorsorgegeldern. So können beispielsweise die Gelder der Säule 3a für den Hauskauf genutzt werden. Hier ist allerdings zu beachten, dass im Falle einer Auflösung der dritten Säule noch Steuern anfallen.

Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung
Zusätzlich können die Pensionskassengelder für den Kauf eingesetzt werden. Über die finanziellen Folgen eines Vorbezugs muss man sich allerdings im Klaren sein. Denn nicht nur die Vorsorgeleistungen im Alter reduzieren sich. Auch der Versicherungsschutz im Falle von Tod oder Invalidität wird reduziert. Viele Pensionskassen berechnen auf Wunsch des Versicherten die finanziellen Folgen des Vorbezugs. Aufgrund der gegenwärtig tiefen Hypothekarzinsen macht ein Vorbezug nur in Ausnahmefällen Sinn. Attraktiver ist die Möglichkeit der Verpfändung der BVG-Ansprüche. Das Geld bleibt in der Pensionskasse und wird verzinst. Zudem bleibt der Versicherungsschutz bestehen. Dafür erhöhen sich die Hypothekarschulden und damit die Zinsbelastung.

Fest oder Variabel
Besteht der Wunsch nach einem Haus, sollte man zunächst abklären, wie hoch das Budget für den Hauskauf ist. Für eine erste Antwort auf diese Frage stehen heute auf den Homepages Hypothekarrechner zur Verfügung (zum Beispiel: www.raiffeisen.ch/hypothekarberechnungen). Sind die finanziellen Mittel vorhanden, geht die Suche nach der richtigen Hypothek los. Dabei spielen Kriterien wie Budgetsicherheit, Flexibilität, Risikobereitschaft, Familien- und Berufssituation sowie die erwartete Zinsentwicklung eine Rolle.

Festhypotheken haben den Vorteil, dass die Zinssätze fix und die Belastung planbar ist, was gerade bei einem knappen Budget von unschätzbarem Vorteil ist. Bei der Festhypothek bestimmt der Hypothekarkunde die Laufzeit selbst. Festhypotheken können während der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nicht gekündigt werden. In der Regel offerieren die Raiffeisenbanken Laufzeiten von zwei bis fünfzehn Jahren. Die Festhypothek eignet sich besonders, um sich während des gewählten Zeitraums gegen steigende Zinssätze abzusichern. Dies garantiert Budget-Sicherheit, da die Hypothekarzinsbelastung über die vereinbarte Laufzeit gleich bleibt. Allerdings können Hypothekarkunden von allfällig sinkenden Zinsen nicht profitieren.

Wer eine variable Hypothek abschliesst, hat damit die Chance, von fallenden Zinsen zu profitieren. Zugleich ist jedoch bei steigenden Zinsen das Zinsänderungsrisiko zu tragen. Deshalb ist die Zinsbelastung mittelfristig weniger eindeutig kalkulierbar. Die variable Hypothek zeichnet sich dadurch aus, dass sie keine im Voraus festgelegte Laufzeit hat und in der Regel auf sechs Monate kündbar ist. Der Zinssatz richtet sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt, deshalb kann der Hypothekarzins steigen und sinken. Je nach Objektart ist die variable Hypothek unterschiedlich amortisationspflichtig. Auf Wunsch kann der Hypothekarkunde jedoch auch ausserordentliche Amortisationen vornehmen.

Derzeit besonders günstig: die Libor-Hypothek
Die «LiborTop»-Hypothek empfiehlt sich besonders dann, wenn auf kurze Frist sinkende Zinsen erwartet werden und diese wesentlich tiefer liegen als die mittel- bis langfristigen Zinsen. Die «LiborTop»-Hypothek der Raiffeisenbanken lässt sich auf drei, fünf oder sieben Jahre fest abschliessen. Der Zinssatz für die «LiborTop»-Hypothek basiert auf dem sogenannten London Interbank Offered Rate. Der LIBOR ist ein Zinssatz des internationalen Geldmarktes, der quasi die Wertentwicklung des Geldes anzeigt. Um sich vor steigenden Zinsen zu sichern, wird bei der «LiborTop»-Hypothek eine obere Zinslimite (Cap) festgelegt. Dafür ist eine Prämie zu bezahlen, welche in den Zinssatz eingerechnet wird.

Mehr Flexibilität bietet die «LiborFlex»-Hypothek. Alle drei oder sechs Monate wird der Zinssatz der «LiborFlex»-Hypothek der Entwicklung des LIBOR angepasst. Die Laufzeit beträgt wahlweise drei oder fünf Jahre. Während der Laufzeit kann der Hypothekarkunde auf Wunsch einmalig für die Restlaufzeit in ein anderes Hypothekarmodell (zum Beispiel Festhypothek) wechseln. Dies ist bei steigenden Zinsen interessant, da der Hypothekarkunde bei der «LiborFlex»-Hypothek das Zinsänderungsrisiko trägt und die anderen Hypothekarmodelle nicht so schnell an Zinserhöhungen anpassen. Umgekehrt profitiert er von fallenden Zinsen.

Hypothekenversicherung gibt Sicherheit
Mit der Hypotheken-Versicherung bietet Raiffeisen dem Wohneigentümer zusätzliche Sicherheit. Gerade junge Wohneigentümer mit Familie wünschen sich in den ersten Jahren nach dem Kauf des Eigenheims, wenn die finanzielle Belastung besonders ins Gewicht fällt, Sicherheit für alle Fälle. Mit der Hypotheken-Versicherung können sie sich kostengünstig gegen Arbeitslosigkeit und die finanziellen Folgen eines Todesfalls absichern. Zusätzlich ist es möglich, eine Rente für den Fall der Erwerbsunfähigkeit abzuschliessen. So ist die Familie für alle Fälle gewappnet und kann ihr Eigenheim sorgenfrei geniessen.

Weitere Informationen unter: www.raiffeisen.ch