Umweltbewusstes Bauen und Sanieren rechnet sich
Wer eine energieeffiziente Liegenschaft bauen oder seine bestehende sanieren möchte, muss zunächst einmal investieren. Hausbesitzer leisten so einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz, können aber gleichzeitig auch selbst profitieren: Die Energiekosten sind geringer und die Investitionen werden vielfach mit Fördergeldern unterstützt. Auch die Banken geben unter gewissen Voraussetzungen vergünstigte Hypotheken.
Renovieren zahl sich in mehrfacher Hinsicht aus.
Wer bei seinem Haus auf Energieeffizienz achtet, kann den Energiebedarf und den damit verbundenen CO2-Ausstoss stark reduzieren. Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer profitieren so nicht nur von deutlich tieferen Heizkosten, sondern erhöhen auch den Marktwert ihrer Liegenschaft. Gleichzeitig leisten sie einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Während man bei Neubauten der Energieeffizienz in der Regel grosse Beachtung schenkt, wird in der Schweiz bisher jährlich nur etwa ein Prozent des Gebäudebestandes energetisch saniert. Der Hauptgrund besteht in den relativ hohen Kosten. Doch Hausbesitzer erhalten auch Unterstützung durch Bund und Kantone, die Energieeffizienz fördernde Sanierungen finanziell abgelten. Daneben geben auch Banken Vergünstigungen für Hypotheken – unter gewissen Voraussetzungen.
GEAK oder Minergie?
Bereits im August 2009 hat die Konferenz kantonaler Energiedirektoren EnDK zusammen mit dem Hauseigentümerverband Schweiz HEV und EnergieSchweiz mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK eine einheitliche gesamtschweizerische Energie-Etikette für Gebäude lanciert (www.geak.ch). Der GEAK-Gebäudeenergieausweis der Kantone zeigt auf, wie viel Energie ein Gebäude im Normalbetrieb verbraucht. In Klassen von A bis G wird der Energiebedarf angezeigt. Damit ist eine Beurteilung der energetischen Qualität des Gebäudes möglich, die im Hinblick auf zu erwartende Energiekosten und Komfort mehr Transparenz für Kauf- und Mietentscheide schafft.
Aufgrund der bisher gemachten positiven Erfahrungen hat sich Raiffeisen entschieden, vergünstigte Hypotheken für Gebäude mit einer guten GEAK-Klasse anzubieten. Dabei profitieren Neubauten mit einer GEAK-Klasse A bzw. Altbauten mit mindestens einer GEAK-Klasse C und einer aktuellen Renovationsinvestition von einer interessanten Zinsvergünstigung während maximal fünf Jahren.
Während vieler Jahre haben sich die verschiedenen Minergie-Label etabliert (www.minergie.ch). Das Qualitätslabel Minergie dient der Beurteilung von neuen und renovierten Gebäuden. Dabei steht der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern im Zentrum der Betrachtung. Ermöglicht wird dieser Komfort durch eine hochwertige Bauhülle und eine systematische Lufterneuerung. Der Energieverbrauch des fertig erstellten Gebäudes gilt als Leitgrösse, um die geforderte Bauqualität zu quantifizieren. Dadurch ist eine zuverlässige Bewertung gegeben. Auch die Finanzierung von Gebäuden im Minergie-Standard unterstützt Raiffeisen während maximal fünf Jahren mit einer Zinsvergünstigung, sofern das Minergie-Zertifikat nicht älter ist als fünf Jahre.
Wahl der richtigen Hypothek
Bei der Eco-Hypothek von Raiffeisen kann man zwischen einem festen oder variablen Zinssatz wählen. Wer eine variable Eco-Hypothek abschliesst, profitiert von fallenden Zinsen, gleichzeitig ist jedoch bei steigenden Zinsen das Zinsänderungsrisiko zu tragen. Deshalb ist die Zinsbelastung mittelfristig weniger eindeutig kalkulierbar als bei einer Festhypothek. Die variable Hypothek zeichnet sich dadurch aus, dass sie keine im Voraus festgelegte Laufzeit hat und in der Regel auf sechs Monate kündbar ist. Der Zinssatz richtet sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt, weshalb der Hypothekarzins steigen und sinken kann. Auf Wunsch kann der Hypothekarkunde die variable Hypothek ausserordentlich amortisieren.
Festhypotheken haben den Vorteil, dass die Zinssätze fix und die Belastung planbar ist. Bei der Festhypothek bestimmt der Hypothekarkunde die Laufzeit selbst. Festhypotheken können während der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nicht gekündigt werden. In der Regel offerieren die Raiffeisenbanken Laufzeiten von zwei bis fünfzehn Jahren. Die Festhypothek eignet sich besonders, um sich gegen steigende Zinssätze abzusichern. Dies garantiert Budget-Sicherheit, da die Hypothekarzinsbelastung über die vereinbarte Laufzeit gleich bleibt. Allerdings können Hypothekarkunden von allfällig sinkenden Zinsen nicht profitieren.
Mit Libor Hypotheken von tiefen Zinsen profitieren
Idealerweise setzt man bei der Wahl der Hypothek auf einen Mix aus verschiedenen Hypothekarmodellen. Aufgrund der aktuell tiefen Zinsen kann sich der Abschluss einer Libor-Hypothek lohnen. Die Libor Top-Hypothek von Raiffeisen lässt sich auf drei, fünf oder sieben Jahre fest abschliessen. Der Zinssatz für die Libor Top-Hypothek setzt sich aus einem Basiszinssatz (LIBOR – London Interbank Offered Rate) und einer individuellen Kundenmarge zusammen. Nebenbei: Der LIBOR ist ein Referenz-Zinssatz des internationalen Geldmarktes, zu dem sich Banken Geld leihen oder von anderen Geld aufnehmen. Um sich vor steigenden Zinsen abzusichern, wird bei der Libor Top-Hypothek eine obere Zinslimite (Cap) festgelegt. Für diese Absicherung ist eine Prämie zu bezahlen, die in den Zinssatz eingerechnet wird.
Alle drei oder sechs Monate wird der Zinssatz der Libor Flex-Hypothek der Entwicklung des LIBOR angepasst. Die Laufzeit beträgt wahlweise drei oder fünf Jahre. Während der Laufzeit kann der Hypothekarkunde auf Wunsch einmalig für die Restlaufzeit der Hypothek in ein anderes Hypothekarmodell (z.B. Festhypothek) wechseln. Dies ist insbesondere bei steigenden Zinsen interessant, da der Hypothekarkunde mit der Libor Flex-Hypothek das Zinsänderungsrisiko trägt, wohingegen andere Hypothekarmodelle nicht gleich schnell auf Zinsänderungen reagieren. Umgekehrt profitiert er von fallenden Zinsen.
Der Verkehrswert bestimmt die Höhe der Hypothek
Doch wie viel kann man über eine eigene Hypothek finanzieren? Die Basis zur Berechnung der maximalen Finanzierungssumme und somit auch der benötigten Eigenmittel liefert der Verkehrswert einer Liegenschaft. Dieser entspricht dem geschätzten Preis, den ein Käufer unter üblichen Bedingungen, bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage zu bezahlen bereit ist. Die Hypothek beläuft sich im Normalfall auf maximal 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Ausgaben für Zinsen, Amortisationen sowie Neben- und Unterhaltskosten ihrerseits sollten ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Will man die Renovierung des eigenen Hauses mit einer zusätzlichen Hypothek finanzieren, muss man den Verkehrswert neu berechnen, da sich dieser bei einem Umbau oder einer Renovierung ändern kann. Dabei können die Renovierungskosten nicht einfach auf den bisherigen Verkehrswert aufschlagen werden. Warum dem so ist, zeigt folgendes Beispiel: Wer eine Luxus-Sauna in ein baufälliges Haus integriert, wird den Verkehrswert des Hauses nur unwesentlich erhöhen, da das Haus weiterhin ähnlich schwer zu verkaufen sein wird wie vor dem Einbau. Welchen Einfluss eine Investition ins Eigenheim auf den Verkehrswert hat, ist von Fall zu Fall verschieden, weil man wertvermehrende Investitionen, die die bestehende Bausubstanz erweitern oder aufbessern, von werterhaltenden Arbeiten, beispielsweise Unterhaltsarbeiten an der bestehenden Substanz, die – wie der Name schon sagt – den Verkehrswert erhalten, unterscheidet. In der Regel wird bei grösseren Investitionen eine neue Schätzung des Verkehrswertes vorgenommen.
Weitere Informationen unter: www.raiffeisen.ch
GEAK oder Minergie?
Bereits im August 2009 hat die Konferenz kantonaler Energiedirektoren EnDK zusammen mit dem Hauseigentümerverband Schweiz HEV und EnergieSchweiz mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK eine einheitliche gesamtschweizerische Energie-Etikette für Gebäude lanciert (www.geak.ch). Der GEAK-Gebäudeenergieausweis der Kantone zeigt auf, wie viel Energie ein Gebäude im Normalbetrieb verbraucht. In Klassen von A bis G wird der Energiebedarf angezeigt. Damit ist eine Beurteilung der energetischen Qualität des Gebäudes möglich, die im Hinblick auf zu erwartende Energiekosten und Komfort mehr Transparenz für Kauf- und Mietentscheide schafft.
Aufgrund der bisher gemachten positiven Erfahrungen hat sich Raiffeisen entschieden, vergünstigte Hypotheken für Gebäude mit einer guten GEAK-Klasse anzubieten. Dabei profitieren Neubauten mit einer GEAK-Klasse A bzw. Altbauten mit mindestens einer GEAK-Klasse C und einer aktuellen Renovationsinvestition von einer interessanten Zinsvergünstigung während maximal fünf Jahren.
Während vieler Jahre haben sich die verschiedenen Minergie-Label etabliert (www.minergie.ch). Das Qualitätslabel Minergie dient der Beurteilung von neuen und renovierten Gebäuden. Dabei steht der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern im Zentrum der Betrachtung. Ermöglicht wird dieser Komfort durch eine hochwertige Bauhülle und eine systematische Lufterneuerung. Der Energieverbrauch des fertig erstellten Gebäudes gilt als Leitgrösse, um die geforderte Bauqualität zu quantifizieren. Dadurch ist eine zuverlässige Bewertung gegeben. Auch die Finanzierung von Gebäuden im Minergie-Standard unterstützt Raiffeisen während maximal fünf Jahren mit einer Zinsvergünstigung, sofern das Minergie-Zertifikat nicht älter ist als fünf Jahre.
Wahl der richtigen Hypothek
Bei der Eco-Hypothek von Raiffeisen kann man zwischen einem festen oder variablen Zinssatz wählen. Wer eine variable Eco-Hypothek abschliesst, profitiert von fallenden Zinsen, gleichzeitig ist jedoch bei steigenden Zinsen das Zinsänderungsrisiko zu tragen. Deshalb ist die Zinsbelastung mittelfristig weniger eindeutig kalkulierbar als bei einer Festhypothek. Die variable Hypothek zeichnet sich dadurch aus, dass sie keine im Voraus festgelegte Laufzeit hat und in der Regel auf sechs Monate kündbar ist. Der Zinssatz richtet sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt, weshalb der Hypothekarzins steigen und sinken kann. Auf Wunsch kann der Hypothekarkunde die variable Hypothek ausserordentlich amortisieren.
Festhypotheken haben den Vorteil, dass die Zinssätze fix und die Belastung planbar ist. Bei der Festhypothek bestimmt der Hypothekarkunde die Laufzeit selbst. Festhypotheken können während der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nicht gekündigt werden. In der Regel offerieren die Raiffeisenbanken Laufzeiten von zwei bis fünfzehn Jahren. Die Festhypothek eignet sich besonders, um sich gegen steigende Zinssätze abzusichern. Dies garantiert Budget-Sicherheit, da die Hypothekarzinsbelastung über die vereinbarte Laufzeit gleich bleibt. Allerdings können Hypothekarkunden von allfällig sinkenden Zinsen nicht profitieren.
Mit Libor Hypotheken von tiefen Zinsen profitieren
Idealerweise setzt man bei der Wahl der Hypothek auf einen Mix aus verschiedenen Hypothekarmodellen. Aufgrund der aktuell tiefen Zinsen kann sich der Abschluss einer Libor-Hypothek lohnen. Die Libor Top-Hypothek von Raiffeisen lässt sich auf drei, fünf oder sieben Jahre fest abschliessen. Der Zinssatz für die Libor Top-Hypothek setzt sich aus einem Basiszinssatz (LIBOR – London Interbank Offered Rate) und einer individuellen Kundenmarge zusammen. Nebenbei: Der LIBOR ist ein Referenz-Zinssatz des internationalen Geldmarktes, zu dem sich Banken Geld leihen oder von anderen Geld aufnehmen. Um sich vor steigenden Zinsen abzusichern, wird bei der Libor Top-Hypothek eine obere Zinslimite (Cap) festgelegt. Für diese Absicherung ist eine Prämie zu bezahlen, die in den Zinssatz eingerechnet wird.
Alle drei oder sechs Monate wird der Zinssatz der Libor Flex-Hypothek der Entwicklung des LIBOR angepasst. Die Laufzeit beträgt wahlweise drei oder fünf Jahre. Während der Laufzeit kann der Hypothekarkunde auf Wunsch einmalig für die Restlaufzeit der Hypothek in ein anderes Hypothekarmodell (z.B. Festhypothek) wechseln. Dies ist insbesondere bei steigenden Zinsen interessant, da der Hypothekarkunde mit der Libor Flex-Hypothek das Zinsänderungsrisiko trägt, wohingegen andere Hypothekarmodelle nicht gleich schnell auf Zinsänderungen reagieren. Umgekehrt profitiert er von fallenden Zinsen.
Der Verkehrswert bestimmt die Höhe der Hypothek
Doch wie viel kann man über eine eigene Hypothek finanzieren? Die Basis zur Berechnung der maximalen Finanzierungssumme und somit auch der benötigten Eigenmittel liefert der Verkehrswert einer Liegenschaft. Dieser entspricht dem geschätzten Preis, den ein Käufer unter üblichen Bedingungen, bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage zu bezahlen bereit ist. Die Hypothek beläuft sich im Normalfall auf maximal 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Ausgaben für Zinsen, Amortisationen sowie Neben- und Unterhaltskosten ihrerseits sollten ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Will man die Renovierung des eigenen Hauses mit einer zusätzlichen Hypothek finanzieren, muss man den Verkehrswert neu berechnen, da sich dieser bei einem Umbau oder einer Renovierung ändern kann. Dabei können die Renovierungskosten nicht einfach auf den bisherigen Verkehrswert aufschlagen werden. Warum dem so ist, zeigt folgendes Beispiel: Wer eine Luxus-Sauna in ein baufälliges Haus integriert, wird den Verkehrswert des Hauses nur unwesentlich erhöhen, da das Haus weiterhin ähnlich schwer zu verkaufen sein wird wie vor dem Einbau. Welchen Einfluss eine Investition ins Eigenheim auf den Verkehrswert hat, ist von Fall zu Fall verschieden, weil man wertvermehrende Investitionen, die die bestehende Bausubstanz erweitern oder aufbessern, von werterhaltenden Arbeiten, beispielsweise Unterhaltsarbeiten an der bestehenden Substanz, die – wie der Name schon sagt – den Verkehrswert erhalten, unterscheidet. In der Regel wird bei grösseren Investitionen eine neue Schätzung des Verkehrswertes vorgenommen.
Weitere Informationen unter: www.raiffeisen.ch
Alexander Ocker ist Produktmanager Kreditprodukte bei Raiffeisen Schweiz. Raiffeisen ist die drittgrösste Bankengruppe in der Schweiz und die führende Schweizer Retailbank. Die dritte Kraft im Schweizer Bankenmarkt zählt 3,4 Mio. Kunden. Davon sind 1,7 Mio. Genossenschafter. Zur Raiffeisen Gruppe gehören die 339 genossenschaftlich organisierten Raiffeisenbanken mit 1122 Bankstellen. Der Marktanteil im Hypothekargeschäft beträgt gegen 16 Prozent, im Sparbereich knapp 20 Prozent. |
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