Goldene Zeiten in Sachen Zinsen

Die hohe Staatsverschuldung mancher Staaten und die expansive Geldpolitik der Notenbanken deuten auf anhaltend tiefe Zinsen hin. Wer Eigenheim- und Wohnträume verwirklichen will, profitiert von wahrlich traumhaft günstigen Konditionen. Doch Vorsicht: Ganz ohne Risiken sind Hypotheken auch in Zukunft nicht.

Für jede Hausfinanzierung galten über Jahre und Jahrzehnte gewisse goldene Regeln. Eine lautet: Jeder Schuldner muss sich gegen steigende Zinsen absichern. Was nützt einem das hübsche Eigenheim, wenn es bei steigender Zinsenlast finanziell nicht mehr tragbar ist? Die Wirtschaftsgeschichte lehrt uns, dass die Zinsen tatsächlich stark schwanken. Nehmen wir die Phase nach der Hochkonjunktur und dem Immobilienboom der 1980-er-Jahre: Um der Überhitzung entgegenzuwirken, hob die Schweizerische Nationalbank SNB die Leitzinsen stark an. Der wichtige Referenzzins Libor kletterte auf über zehn Prozent – heute unvorstellbar. Sogar die damals höchst populären variablen Hypotheken kamen auf ein stolzes Zinsniveau von sieben Prozent.

Blick in eine Kristallkugel
Heute scheinen quasi andere Naturgesetze zu gelten. Selbst längerfristige Festhypotheken von fünf Jahren oder mehr unterschreiten die magische Schwelle von einem Prozent Jahreszins. Stefan Studer, Mitglied der Geschäftsleitung der Luzerner Kantonalbank, spricht von einer «generell hohen Nachfrage nach Hypothekarfinanzierungen». Besonders beliebt seien Festhypotheken mit fünf und zehn Jahren Laufzeiten. Auch andere Banken stellen fest, dass viele Kunden die heute tiefen Zinsen möglichst lange anbinden wollen. «Die fünfjährige Festhypothek wird am meisten nachgefragt, gefolgt von der zehnjährigen und dann der dreijährigen», sagt Roland Altwegg von Raiffeisen Schweiz. Der Departementsleiter Privat- & Anlagekunden a.i. geht von weiterhin tiefen Zinsen aus: «Das aktuelle Marktumfeld und die Kommunikation der SNB sprechen dafür.» Wie lange das Zinsniveau tief bleibe, gleiche aber «einem Blick in die Kristallkugel. Die Kunden müssen sich selbst eine Meinung dazu bilden können», so der Vertreter von Raiffeisen Schweiz.

Ob die Zinsprognosen in den letzten zehn bis 20 Jahren wirklich verlässlich waren, bleibt umstritten. Immerhin haben nur wenige Leute die Finanzkrise 2008 und die darauf folgende Tiefzinspolitik vorhergesehen. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum hat dazu eine klare Meinung: «Ich halte es sogar für möglich, dass unsere Generation Zinsen wie früher von vier oder fünf Prozent nicht mehr erleben wird.» Er lässt sich dabei unter anderem von der Überlegung leiten, dass die hohen Schuldenberge vieler Staaten kaum Spielraum für höhere Zinsen zulassen würden. Um eine unerwünschte Aufwertung des Frankens zu vermeiden, wird die SNB die Leitzinsen bis auf weiteres negativ halten müssen. Kommt dazu, dass die Geldmenge in der Schweiz und auch die Bilanz der SNB enorm gewachsen sind. Es ist also wirklich reichlich Kapital vorhanden. Dementsprechend werden Ausleihungen weiterhin praktisch umsonst zu haben sein.

Vermeintliche und tatsächliche Risiken
Obwohl bei den Hypotheken in der Schweiz erneut von rekordtiefen Zinsen die Rede ist, merkt Lorenz Heim nüchtern an: «Da die Leitzinsen im Libor deutlich negativ notieren, sind die heute aktuellen Zinskonditionen für lange Festhypotheken möglicherweise immer noch zu hoch.» Im Zusammenhang mit der Risikobeurteilung stellen sich also plötzlich ungewohnte Fragen. Wenn sich an der aktuellen Konstellation über Jahre nichts ändert, lohnt sich der zusätzliche Preis für eine lange Anbindung möglicherweise nicht. Jedenfalls sind ja bekanntlich kurze Laufzeiten und damit vor allem Libor-Hypotheken per se immer günstiger als die langen. Obwohl viele Leute aufgrund ihres Bauchgefühls grösstmögliche Sicherheit und eine lange Zinsbindung suchen, könnte eine Schlussfolgerung lauten: Selbst wer zum Kundenprofil «sicherheitsorientiert» zählt, sollte nicht den Gesamtbetrag auf zehn Jahre hinaus oder noch länger fixieren.

Die Alternative in einem ausgewogenen Mix sind Festhypotheken mit kürzeren Laufzeiten und insbesondere Libor-Hypotheken (siehe Box). Auch Roland Altwegg von Raiffeisen führt Libor-Hypotheken ins Feld: «Aktuell sind deren Zinsen am günstigsten, wobei diese bei Zinsveränderungen meist sofort reagieren.» Da der offizielle Liborzins, der im Bankengeschäft gilt, unter –0,7 Prozent liegt, ist eine höchst spezielle Ausgangslage gegeben. Diese Zinsen müssten erst einmal von –0,7 Prozent auf Null steigen, bis das bei Hypotheken überhaupt spürbar wird. Die effektiv den Kunden mit Libor-Hypotheken verrechneten Zinsen würden erst dann angehoben, wenn der Referenzzins wieder die Schwelle von Null Prozent übersteigen würde. Bei den Festhypotheken von fünf Jahren und mehr stellt die sehr lange vertragliche Bindung unter Umständen ein Risiko dar. Ein Kunde, der einen Zehn-Jahres-Vertrag unterzeichnet, haftet mit seinem Einkommen und Vermögen voll für die Erfüllung des Vertrags – und natürlich für die Zinszahlung bis zum letzten Tag der Vertragsdauer. Nicht geplante und nicht vorhersehbare Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, ein nicht geplanter Wechsel des Arbeitsortes etc. können aus Kundensicht der Anlass sein, den Vertrag vorzeitig kündigen zu müssen. Hier ist es aber branchenüblich, dass der Kunde dafür schadenersatzpflichtig ist. Die konkrete Ausstiegszahlung, die sogenannte «Vorfälligkeitsentschädigung», hängt von den Vertrags- und Geschäftsbedingungen der Bank respektive des Vertragspartners ab.

Hohe Hürden bei den Banken
Für die Praxis ist weiter zu bedenken, dass längst nicht jeder Eigentümer und potentielle Eigenheimkäufer die strenge Prüfung der Banken besteht. Für Leute, die schon Wohneigentum besitzen und Hypotheken haben, ist es meist einfacher, vom Tiefzinsumfeld zu profitieren. Für Neuerwerber stellt das geforderte Eigenkapital heute eine hohe Hürde dar: Alle Schuldner müssen sich daran halten, dass sie mindestens 20 Prozent eigene Mittel beisteuern. Höchstens die Hälfte davon darf als Vorbezug der Pensionskasse entnommen werden. «Bei den heute relativ hohen Preisen sind viele Käufer darauf angewiesen, eine Schenkung oder einen Erbvorbezug aus der Familie zu beanspruchen», sagt Urs Tschudi von Tschudi & Partner Immobilien in Uster/ZH.

Als zweite hohe Hürde gilt die finanzielle Tragbarkeit – gewissermassen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Kreditnehmer. Die kalkulierten Kosten für ein Eigenheim – bei einem Zins von fünf Prozent gerechnet – inklusive Amortisationen und Nebenkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel dieses Einkommens brutto ausmachen. Grundsätzlich anrechenbar sind alle regelmässigen und dokumentierten Einkünfte des Kreditnehmers. De facto führe dies heute bei den Banken zu einem strengen Regime.

Die Fünf-Prozent-Regel
Als Faustregel nehmen die Darlehensgeber fünf Prozent der Hypothek als Ausgangslage. Zu dieser Zahl addieren sie noch ein Prozent des Liegenschaftswertes als Nebenkosten; eine allfällige zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Etwas vereinfacht gesagt: Bei einem Kredit über eine Million Franken und einem Liegenschaftswert von 1,25 Mio. Franken ergeben sich mindestens 75 000 Franken an kalkulatorischen Eigenheimkosten. Und weil nach den klassischen Kreditrichtlinien der Banken diese kalkulierte finanzielle Last maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen darf, muss ein hohes Einkommen nachgewiesen sein: In unserem Beispiel also mindestens 225 000 Franken.

Liegt das Einkommen tiefer, hat der Schuldner höhere Eigenmittel einzubringen, um die kalkulatorische Belastung zu reduzieren. Eine Zeit lang gingen potentielle Käufer davon aus, dass sie nur lange genug suchen müssten, um auch bei schwierigen Voraussetzungen noch einen Kredit zu bekommen. «Die Praxis ist heute bei praktisch allen Banken durchweg streng», so die Erfahrung von Urs Tschudi.

Gute Beratung gefragt
Wer zum ersten Mal im Leben ein Haus oder eine Wohnung kauft, will sich entsprechend gründlich informieren. Zwar haben sich die Bankenlandschaft und auch die Hypothekenstrategien von anderen Anbietern wie Versicherungen wesentlich verändert; viele davon führten neue Vermarktungs- und Vertriebswege ein, gerade im Zug der Digitalisierung. «Gemessen am Total aller Hypotheken von über 1000 Milliarden Franken und dem generell steigenden Kreditvolumen bleibt der Anteil der Online-Abschlüsse aber immer noch klein», sagt Lorenz Heim. Er betont, dass die Mehrheit der Ersterwerber nach wie vor auf eine persönliche Beratung setzen. «Die Höhe des Zinses ist ja letztlich nur eine von sehr vielen Komponenten einer Finanzierung», so Heim.

Die meisten Käufer verlangen von einem professionellen Partner und Berater Aufschluss über den konkreten Ablauf oder die Bestimmungen in den Verträgen. «Viele Leute wollen ganz einfach Bescheid wissen, worauf sie achten müssen und welche Fehler sie vermeiden sollten», erläutert Heim. Denn die Käufer von Immobilien seien sich ja bewusst, dass es sich um eine Investition von grosser Tragweite handle.

Text: Jürg Zulliger
aus: Haus und Wohnen, Printausgabe